Enfiteusis

El Derecho De Enfiteusis
El derecho de enfiteusis procedió debido a que cuando los grandes propietarios territoriales, imitando a los municipios y al Estado, dieron sus tierras incultas en arrendamiento por largo tiempo o en forma perpetua a agricultores encargados de hacerlas producir, se llamo enfiteusis a este contrato y se admitió que el arrendatario tuviera un derecho real. Los fundospertenecientes a los propietarios territoriales, algunas veces eran vendidos mediante el pago de un precio y además la obligación del comprador de pagar una suma anual y para siempre llamada canon, esta venta era llamada salvo canone; y el derecho adquirido por el comprador era denominado ius privatum salvo canone, el cual era el derecho de propiedad.
Pero lo más frecuente era que estos fundos, enlugar de ser vendidos, fueran arrendados de forma perpetua mediante el pago de una suma anual llamada también cano, el derecho adquirido por el arrendatario era denominado ius perpetuam salvo canone, pero en este caso la propiedad seguía siendo del arrendador ya que no había una transferencia de la misma. El derecho adquirido por el arrendatario le daba el derecho real, mientras pagara el canon, deque podía transmitir a sus herederos, igualmente vender o donar ese derecho.

Las reglas que rigen el Derecho de enfiteusis son las siguientes:
1) El enfiteuta tiene un derecho real, pero éste no se adquiere por la sola convención, sino que lo adquiere al haber sido puesto en posesión del fundo, o sea, mediante la tradición.
2) El enfiteuta se hace propietario de los frutos desde que sonseparados del fundo.
3) El enfiteuta transmite su derecho a sus herederos y puede gravarlo con hipoteca, con usufructo y también venderlo a un tercero. Cuando el enfiteuta ha vendido o cedido su derecho, queda obligado a pagar el canon, si el nuevo enfiteuta no lo hace a menos, a menos que el propietario no haya aceptado por deudor al nuevo enfiteuta, en cuyo caso quedará obligado como deudor elantiguo enfiteuta.
4) Todo enfiteuta tiene derecho a poseer el fundo mientras pague el canon, pero si deja de pagar dicho canon por tres, puede ser expulsado por el propietario.


La Hipoteca
Es un derecho real pretoriano estableció sobre una cosa mueble o inmueble, corporales o incorporales para garantizar el pago de una deuda.

Condiciones para la Constitución de una Hipoteca
1) Que existauna deuda, porque la hipoteca no es sino una garantía accesoria.
2) Que la cosa hipotecada pueda ser objeto de una venta, pues el derecho de preferencia se ejerce sobre el precio.
3) Que el constituyente de la hipoteca sea propietario de la cosa y capaz para enajenar, pues la hipoteca no viene siendo en definitiva sino una enajenación condicional o parcial.
La hipoteca, al principio sóloconcedía al acreedor derechos muy limitados pero tiempo después surgieron otros pactos accesorios para asegurar mejores soluciones:
a) Por la lex commissoria, las partes podían convenir en que el acreedor no pagado se hiciera propietario de la cosa hipotecada.
b) Otra convención más equitativa era la que permitía al acreedor, de no realizarse el pago, vender la cosa y pagarse con el precio. Si elprecio de venta excedía de la deuda, debía restituir al deudor tal excedente.
c) Bajo Justiniano el derecho de vender la cosa hipotecada es de la esencia de la hipoteca y el acreedor no pagado puede hacer uso de él.
Extinción de las Hipotecas
A. Por vía de consecuencia: cuando se acaba totalmente la deuda que ella garantizaba.
B. Por vía principal:
1) Por perdida de la cosa hipotecada en sutotalidad.
2) En caso de confusión, o sea, cuando el acreedor hipotecario ha adquirido la propiedad de la cosa hipotecada.
3) En caso de renuncia del acreedor.
4) Cuando la cosa ha sido vendida por el acreedor no pagado.
5) En caso de prescripción extintiva de cuarenta años. (el emperador Justiniano limito a 40 años la mayor duración de la acción hipotecaria).
6) En caso de prescripción...