enfiutesis

Enfiteusis, Vectigal y Superficiario.
En Derecho justinianeo la enfiteusis es el derecho enajenable y transmisible a los herederos de usar y disfrutar muy ampliamente de un fundo ajeno, con laobligación de no deteriorarlo y pagar un canon anual al propietario del mismo. Pero la concepción de la enfiteusis como derecho real sobre cosa ajena tal como aparece en la compilación de Justiniano, esel resultado de una lenta evolución a través de las épocas clásica y postclásica. El mismo significado de la palabra enfiteusis, de origen griego, tiene mucho que ver con los precedentes históricos delinstituto, pues equivale a plantación o cultivo de lo no plantado o inculto.

Ya incluso desde época republicana, el Estado u otros entes públicos, como municipios y colonias, solían conceder aperpetuidad el uso y disfrute de terrenos públicos (agri vectigales) para que así fuesen cultivados y no quedasen yermos e improductivos, con la obligación por parte del cesionario de pagar unacontraprestación llamada precisamente vectigal. En principio tal relación jurídica tenía las características típicas de un contrato de arrendamiento entre el propietario que cedía las tierras (arrendador) y elque recibía el uso y disfrute de las mismas mediante pagos periódicos (arrendatario), sin embargo, dado que el disfrute era concedido a perpetuidad se planteó la duda entre los juristas si talesrelaciones debían ser contempladas más bien como ventas que como arrendamientos. De estas dudas jurisprudenciales hay constancia en las Instituciones de Gayo (3, 154), prevaleciendo la tesis queconsideraba tales relaciones como arrendamiento (magis placuit locationem conductionem esse). Éste era ya un sólido precedente.

Pero además, hacia finales de la época clásica, y fundamentalmente a partir deConstantino (324 d.C.), a la vista del estado calamitoso de las tierras cultivables y para atraer a campesinos y agricultores, se fueron consolidando otras formas de concesión tanto de tierras...