ensayo de hipetca


EDUARDO LUIS ANDRÉ ALDEA VÁSQUEZ

TEMA: LA HIPOTECA ALCANZARIA A LO POSTERIOMENTE CONSTRUIDO SOBRE EL BIEN GRAVADO?

I-INTRODUCCION
¿La hipoteca se limita al bien identificado en el acto constitutivo, o se extiende a los objetos incorporados con posterioridad? Este es el tema de la extensión de la garantía hipotecaria con relación al bien. El asunto está resuelto por el artículo 1101del Código Civil, que dice: “La hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del bien hipotecado, a sus accesorios, salvo pacto en distinto”. Sin embargo, ciertos pronunciamientos de la Corte Suprema e incluso del Tribunal Constitucional1 hacen pensar que la materia no es pacífica. Si bien la hipoteca recae sobre inmuebles en general, me ocupare de esta extensión de esta garantía en lospredios.
La Corte Suprema y el Tribunal Constitucional han entendido que la hipoteca recaída en el terreno no se extiende a las construcciones levantadas con posterioridad. En síntesis, las razones que se invocan son las siguientes :i)la hipoteca solo recae sobre el bien determinado que se indica en el titulo constitutivo ii)es posible ejecutar el terreno y no la construcción porque la leyadmite que el suelo , sobresuelo y subsuelo pertenezcan a propietarios distintos y iii)pretender que la hipoteca comprenda un bien que aparece con posterioridad a la constitución seria admitir la garantía sobre los bienes futuros.

II-ESPECIALIDAD DE LA HIPOTECA
Cuando los conceptos son tratados como dogmas y cuando las instituciones se aplican sin revisar su fundamento, el resultado es que nosirven a la realidad. En tal situación se podría hallar el denominado principio de especialidad de la hipoteca.
Según este principio de la garantía deben recaer sobre un bien cierto y determinado 2.Indicar el bien es un requisito de validez para el título de hipoteca. El principio de especialidad está recogido expresamente en el artículo 1100 del Código Civil que dispone : “La hipoteca debe recaersobre inmuebles específicamente determinados”.
¿Por qué el objeto de la garantía debe ser cierto y determinado? La razón no es exclusiva de la garantía hipotecaria sino de los derechos reales en general. Estos derechos recaen sobre bienes ciertos (entiéndase bienes identificados, aunque no sean registrados, ni registrables). La certeza del bien es la justificación práctica para las utilidadesmas saltantes de los derechos reales. Si bien no fuera cierto el titular no lo podría reclamar (no habría persecutoriedad). Tampoco se podría gozar del bien con exclusión de los demás (no habría preferencia-oponibilidad). Persecutoriedad y oponibilidad son dos conceptos que explican el interés de los sujetos por gozar de ciertos poderes sobre las cosas, es decir , la sustancia de estos conceptosproviene del mundo practico. Los derechos reales otorgan al titular poderes más efectivos que otros derechos patrimoniales. En definitiva , la certeza del bien equivale al objeto del derecho real . La certeza del bien es la causa de la relación real.
Asi, el principio de especialidad se refiere a una condición intrínseca de todos los derechos reales, cuál es su identificación del objeto comocentro del interés patrimonial. Cuando se constituye la garantía tiene que identificarse el bien porque de lo contrario el derecho no tendría causa. Este es el fundamento del principio de especialidad. Esto no significa que no existan derechos patrimoniales sobre objetos genéricos pero que en tales casos el interés del sujeto tiene otra dimensión.
Tal vez ¿Haya algo más detrás el principio deespecialidad? ¿ se intenta alguna forma limitar el acto de disposición del propietario que grava el bien? La respuesta es no. La libertad contractual informa el proceso de constitución de garantías. El propietario grava los bienes que desea; mientras la voluntad expresada provenga de la libertad, el señalamiento del objeto no tiene restricciones. La protección de la voluntad negocial contra las...