Ensayo sobre la ley 820 de 2003

ENSAYO SOBRE LA LEY 820 DE 2003 Y ART. 424 C. P.C



El art. 424 del C.P.C, ha sido objeto de diferentes reformas en el transcurso del tiempo, como son las introducidas por el decreto 2282 del 1989 que reformara el art. 434 de C.P.C., que regulaba el proceso de LANZAMIENTO DE ARRENDATARIO. Estas reformas incluyeron el cambio de denominación a PROCESO DE RESTITUCION DE INMUEBLE ARRENDADO yen ambas legislaciones se consagra el procedimiento ABREVIADO. Esta norma, es la columna vertebral que da la aplicabilidad a los procesos ABREVIADOS DE RESTITUCION DE BIENES MUEBLES E INMUEBLES dado en arrendamiento o a cualquier título, de conformidad con el art. 426 ibídem., que debe entenderse integrado al art. 424 en cita.

Como sabemos, era la Ley 56 de 1985, la que regulaba el régimen dearrendamiento de vivienda y que fuera modificado sustanciado por la Ley 820 de 2003, cuyas aportes relevantes fueron los siguientes:

1.- Sobre la solidaridad, en su artículo 7, entre arrendadores y arrendatarios, quienes adquieren una obligación conjunta y en consecuencia podrá exigirse el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato o de las prestaciones económicas del mismo, atodos o a un solo de ellos, caso este típico del cuasicontrato regulado en el inciso 3 del art. 52 C.P.C., lo que dio claridad y unificó los criterios en esta materia.

2.- Sobre los servicios públicos domiciliarios, eliminó la solidaridad, por cuando puede el arrendador librarse de las obligaciones con las empresas de servicios públicos, siempre y cuando se realice dentro de los 15 días hábilescontados a partir de la fecha de celebración del contrato. (art. 15 Numeral 3 de la Ley 820 de 2003.)

3.- Sobre el precio de la renta que no pude exceder del 1% del valor comercial del inmueble y este valor comercial no puede exceder el equivalente dos veces al avalúo catastral, de conformidad con el art. 18 de la Ley 820 de 2003.

4.- Igualmente modificó el reajuste de los arrendamientos,indicando que se realizaran cada doce (12) meses de ejecución contractual, bajo el mismo precio y para ello no podrá aumentarse más del 100% del IPC. del año anterior. (art. 18)

5.- Sobre la autorización para terminar unilateralmente el contrato de arrendamiento por parte del arrendador en las prorrogas con el aviso previo con tres meses de anticipación y la indemnización de tres meses derenta, tal como se contemplaba para el arrendatario en el art. 17 de Ley 56 de 1985..

6.- Se permiten las medidas cautelares de embargo y secuestro sobre todos y cada uno de los bienes del arrendatario siempre y cuando estos bienes no tenga el carácter de inembargables de acuerdo con la sustancial y procedimental. Es de aclarar, que debido a la naturaleza del proceso, esta medida cautelar tendrátodo su esplendor en el evento de ejecutar la sentencia para garantizar la eventual condena económica. (art. 35)

7.- Se permite una restitución provisional del inmueble en los casos de: grave deterioro del inmueble; abandono o desocupación del mismo, para lo cual el arrendador deberá dentro del proceso abreviado prestar la caución que le fije el juez. (art. 36.)

8.- Se elimina el gradojurisdiccional de consulta para esta clase de procesos. (art. 38)

9.- Cuando se invoca exclusivamente la mora, el proceso se tramita en única instancia (art. 39).

Con relación a este numeral, puedo decir, que se ha prestado para diversas situaciones de orden procesal, por cuanto hay un sector de la doctrina que lo entiende como la eliminación de la segunda instancia, queda mérito para quelos procesos de restitución se tramiten ante el Juez Civil con categoría del Circuito por razón de la cuantía, situación que es a todas luces irregular, por cuanto el artículo 16 del C.P.C., en ninguno de sus 9 numerales otorga competencia para procesos en única instancia o de mínima cuantía, como si la otorga el art. 14 ibídem., numerales 1 y 6, este último numeral consagra que los jueces...