Ensayo sobre la seleccion de tierra para inmobiliarios

BREVE ENSAYO PARA LA SELECCIÓN DE TIERRA UTIL PARA EL NEGOCIO INMOBILIARIO

POR ARQ. JUAN MIGUEL DURAN ESCALANTE

La Tierra

Dentro del negocio inmobiliario, la tierra es la materia prima, si no se cuenta con un terreno o las reservas necesarias, el negocio no existe o decaerá hasta desaparecer.

Por esta razón en cualquier negocio la selección de los elementos que lo componen tieneque ser el resultado de un proceso que permita garantizar que le producto tendrá la calidad esperada por el comprador.

En una empresa inmobiliaria la materia prima es el terreno. La selección de un buen terreno garantiza en gran parte el éxito del negocio.

En muchas ocasiones grandes promotores se dejan llevar por su sentido del negocio, les laten las oportunidades, sienten que el terrenoes el adecuado. Estos grandes promotores por su experiencia han desarrollado un sexto sentido que les permite hacer una buena elección en la mayoría de los casos, sin embargo la mayoría de los promotores no tenemos ese Don, por lo que es necesario fundamentar nuestra elección basándonos en elementos tangibles que nos permitan realmente saber que la selección de terreno que se haga es realmentebuena.

Las grandes empresas inmobiliarias se han dedicado a la búsqueda de tierra, generando reservas que les garanticen la vida de la empresa por varios años, inclusive se establecen normas con el fin de mantener el stock de terrenos siempre con las mismas cantidades de hectáreas, lotes o viviendas, dependiendo del giro del negocio.

No toda la tierra que se compra se tiene que pensar endesarrollarla de inmediato, existe tierra muy barata que no tiene servicios o que no esta contemplada dentro de los planes de desarrollo urbano para un uso inmediato, sin embargo esta tierra, en el futuro se puede desarrollar capitalizando la inversión que en su momento se hizo, esta actividad es parte de una cuidadosa planeación que como en todo negocio es indispensable, pero en el inmobiliario loes más.

La planeación en la adquisición de la tierra nos lleva a un proceso de industrialización de la misma, en el cual se va madurando, procesando la tierra hasta que esta lista para su utilización en un proyecto viable.

Así como han existido grandes aciertos en el negocio inmobiliario, también se han producido grandes fracasos generados muchos de ellos por la mala selección de la tierrao del producto que sobre ella se va a desarrollar.

Un amigo me comento que en su empresa habían elegido un terreno que no les estaba dando los resultados esperados, ya que tenían serios problemas con los costos del negocio y las ventas no se daban como las esperaban. Al preguntarle quien había tomado la decisión de adquirir ese terreno me comento que fue una oportunidad que se les presento yla aprovecharon, el único factor que se considero fue su valor y confiaron en que la ubicación era aceptable pero no la mejor, se dieron cuenta de que este terreno tenia pendientes que al reflejarlas en el costo, este se incremento fuera de los parámetros esperados. No evaluaron el efecto que tendría la proximidad de unas instalaciones de tratamiento de agua cerca del terreno ya que viento aciertas horas dejaba sentir en el terreno los olores no deseados de la planta.

Cuando se tiene la oportunidad de comprar un terreno hay que visitarlo, sentirlo, recorrerlo, patearlo y después analizarlo junto con su entorno. Se han dado casos de compras de terrenos sin conocerlos o basados en fotos y opiniones de corredores o apreciaciones de gente dentro de la estructura de una empresa que notiene el nivel para emitir un juicio, teniendo resultados nefastos en las expectativas esperadas del negocio.

Hay casos en los que se visitan los terrenos y se miran pero no se detienen ha verificar puntos que a simple vista podrían no ser importantes, sin embargo al no ser considerados, seguramente traerán graves complicaciones cuando se proyecte sobre el.

En una ocasión existían opiniones...