ensayo

CAPITULO 2
ESTUDIO DE MERCADO

2.1 Antecedentes

La ciudad de Tijuana es considerada una de las ocho ciudades de mayor
concentración de habitantes del país1. El Plan Estatal de Desarrollo 2002-2007 la
señala como la quinta zona metropolitana de México, pues se encuentra dentro del
contexto de una conurbación intermunicipal Tijuana-Tecate y Tijuana-Rosarito.

El acelerado crecimientodemográfico de los últimos 20 años, la dinámica
económica con la localización de nuevas industrias (como la planta Toyota) y el
incremento diario de la mancha urbana hacen posible notar la conformación de una
zona metropolitana con una fuerte demanda de suelo para la vivienda, infraestructura
de servicios básicos y equipamiento urbano.

Se puede observar, en la tabla 2.1, que se indica unamarcada tendencia a la
disminución en la densidad habitacional del año1980 al 2000.

1

XXI Censo General de Población y Vivienda 2000. INEGI

25

Tabla 2.1 Crecimiento de población y vivienda 1950-2000

Año

Población

Tasa anual de

Viviendas

crecimiento

Tasa anual de

Hab/Viv

crecimiento

1950

65,364

-

14,747

-

4.43

1960

165,690

9.74%

32,5238.22

5.09

1970

340,583

7.76%

63,244

7.14

5.39

1980

461,257

2.97%

97,900

4.31

4.71

1990

747,381

5.06%

166,308

5.57

4.49

1995

991,592

5.13%

234,699

6.28

4.22

2000

1,210,820

4.78%

292,782

5.31

4.14

FUENTE: Elaboración del IMPLAN con base en los Censos generales de Población de 1950, 1960,
1970, 1980 y1990. Conteo de población y Vivienda 1995. XXI Censo General de Población y
Vivienda. “Tabulados Básicos”, 2000 INEGI.

2.2 Justificación del proyecto

La problemática de la vivienda en Baja California y por consiguiente en
Tijuana, es muy distinta a la que se presenta en el resto del país, dadas las
condiciones creadas por las elevadas tasas de inmigración, los ingresos de la
poblaciónsuperiores a la media nacional y las políticas estatales en materia de
vivienda establecidas en la última década.

La vivienda en la ciudad de Tijuana sigue siendo de las principales demandas
de la población, sobre todo por el incremento de la población mayoritariamente
inmigrante y otros factores antes mencionados.
26

La ciudad ha ido en un crecimiento constante, donde los espaciosdisponibles
dentro de la mancha urbana han quedado escasos, es por eso que el crecimiento se ha
estado dando hacia las afueras de la ciudad, que ha quedado conurbado con los
municipios de Rosarito y Tecate.

La mayor demanda de vivienda se da en el nivel bajo, sin embargo le sigue el
nivel medio (bajo, alto), debido a varios factores, la formación de familias jóvenes,
madres solteras, etc.2.3 Demanda
De acuerdo a SEDESOL (Secretaría de Desarrollo Social), existen dos
posibles maneras de segmentar el mercado de la vivienda; por tipo de producto o por
tipo de demanda. En el primer caso, se consideran seis tipos de vivienda de acuerdo a
su valor y de acuerdo a los salarios mínimos de la población:2

Tabla 2.2 Tipos de vivienda y su valor
Tipo de vivienda

Rango de precioMínimo

Menos de $86,600

Social

De $86,600 a $212,000

Económico

De $212,000 a $406,000

Medio

De $406,000 a $1,060,000

Residencial

De $1,060,000 a $2,110,000

Residencial Plus

Más de $2,110,000

Fuente: SEDESOL, 2004, elaboración propia

2

SEDESOL, Desarrollo Urbano, 2004

27

Resulta más conveniente conocer la segmentación por tipo de demanda, la
cualconsiste en diferenciar a los consumidores potenciales con base en distintas
características relevantes. En general, es necesario poner atención a tres factores
principales:

a. Ingreso familiar. Es la suma de todos los sueldos, salarios, ganancias, pagos de
interés, alquiler, transferencias y otras formas de ingreso de una familia en un
período determinado.

b. Tipo de localidad. Esta...