Escritura

(6) Escritura Pública Inmobiliaria autorizada sin el requisito del artículo 23 de la Ley 17.801

Ponencia presentada en la Comisión de Estudiantes de las XVIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil, por las alumnas María Carolina Cantero Padilla y María Belén De Los Ríos. (Año 2001 )

I. La Publicidad y los Certificados.-

De acuerdo a nuestro sistema de publicidad, toda transmisión,constitución, modificación o cesión de Derechos Reales debe ser inscripta en el registro correspondiente a los efectos de ponerla en conocimiento y hacerla oponible a terceros.

Como consecuencia de ello, el Art. 21 de la ley 17.801 sobre registro de propiedad inmobiliaria dispone: "El registro es público para el que tenga interés legítimo en averiguar el estado jurídico de los bienes, documentos,limitaciones o interdicciones inscriptas. Las disposiciones locales determinaran la forma en que la documentación podrá ser consultada sin riesgo de alteración, pérdida o deterioro".

De tal forma que cualquier persona con un interés fundado puede tomar conocimiento de la situación jurídica de un bien registrable, a través de la consulta de los asientos que constan en los registroscorrespondientes.
Un medio de exteriorización de las inscripciones son las certificaciones que otorga dicha oficina.

Hay distintas opiniones acerca de su conceptualización. En su obra Derecho Hipotecario, Roca Sastre nos dice que "las certificaciones del registro son las copias, transcripciones o traslados, literales o en relación, del contenido del registro. Constituyen un medio de acreditar documentalmentela situación hipotecaria de las fincas o Derechos".

La III Reunión de Directores del Registro de la Propiedad llevada a cabo en Santa Fe, en 1996, definió al certificado como "la constancia emanada del registro, a petición de parte, que publicita la situación jurídica de los inmuebles y de las personas, produciendo simultaneament3e el cierre registral".

Según Villaró, "el certificado de leyes la información que a petición de parte, expide el registro de la propiedad, sobre la situación jurídica de los inmuebles y de las personas, y que simultáneamente con la expedición, origina una reserva de prioridad para el acto dispositivo que se indique en la solicitud".

Podemos citar finalmente un concepto más completo y abarcativo que elaboró el Dr. Fernando López de Zavalía, en su CursoIntroductorio de Derecho Registral: "El certificado de ley exigido para la regularidad de la actuación fedataria es un documento público emitido por el registro a solicitud del escribano o funcionario que se propone autorizar un instrumento público de mutación real, o por un delegado notarial de éste, y que tiene por fin informar a tenor de los asientos, garantizando patrimonialmente la exactitud yla inmutabilidad de lo informado dentro del plazo y las condiciones subjetivas y objetivas que resultan de la ley, dando lugar a un asiento en el folio que provoca un cierre condicional del mismo".

De dichas definiciones, derivase la importancia que tienen los certificados de ley, a los que nos referimos. Son dos los puntos sobresalientes:

A) La publicidad de la situación jurídica de losinmuebles y de las personas; y B) El cierre o bloqueo registral.
Con respecto al punto A), el artículo 22 de la Ley 17.801 dispone "La plenitud, limitación o restricción de los derechos inscriptos y la libertad de disposición solo podrá acreditarse con relación a terceros por la certificación a que se refieren los artículos siguientes".

Del artículo se desprenden las funciones del certificado deley. La primera hace alusión a la plenitud de los derechos inscriptos, es decir a dar información acerca de la inexistencia de restricciones o gravámenes respecto del derecho de que se trate. En el segundo se alude a la limitación o restricción en el caso de que exista algún gravamen sobre los derechos inscriptos, por ej. Una servidumbre, una hipoteca, un embargo, etc.

Y en cuanto a la...