Estimación de valor de un inmueble

1. Evaluación del inmueble y desarrollo donde se encuentra ubicado
En la siguiente evaluación se determinará el costo aproximado de un inmueble situado en la Av. Eugenio Mendoza, Residencias Castellana II, piso 13, apto 13-C de la urbanización La Castellana.
Las residencias Castellana II, forma parte de un desarrollo denominado Paseo La Castellana, construido por el Grupo INVERSIONES ALTANO,quienes hace algunos años adquirieron varias parcelas al Grupo EL UNIVERSAL. Dichas parcelas se integraron para permitir la construcción de un mega desarrollo comercial (oficinas, locales comerciales y hotel).
El proyecto estará conformado por dos torres de oficinas, un hotel 4 estrellas y un teatro, acompañado con bellos paisajismos rodeado de comercios tales como, galerías, cafeterías y tiendasenfocadas al comercio cliente destino.
Tal proyecto sumará más metros cuadrados al insatisfecho mercado de oficinas, favoreciendo así a la oferta disponible contra una alta demanda.
Con respecto a la ubicación, tendrá frente con la Av. Francisco de Miranda que algunos llaman la Milla de ORO, por contar con una gran cantidad de volumen vehicular, peatonal y de servicios públicos. Lo másimportante es que por esta arteria vial de nuestra capital, pasa subterráneamente la línea 1 del metro de Caracas, ubicándose entre la estación Altamira y Chacao a muy pocos metros de la primera.
Personalmente no considero que la vías actualmente disponibles, soporten un desarrollo de tal envergadura ya que hoy se encuentra bastante colapsada y en aproximadamente unos 4 años, cuando se culmine la obra,se sumarán 2500 puestos de estacionamientos adicionales.
A pesar de la fuerte congestión encontrada en horas pico, la ubicación nos permite dirigirnos a todos los puntos cardinales de la ciudad. Al NORTE por la avenida principal de La Castellana, hoy llamada Eugenio Mendoza, para llegar a la cota mil. Al SUR, por la Av. principal de Bello Campo que termina en el distribuidor Altamira, dondepodemos tomar la autopista Francisco Fajardo. Y ESTE y OESTE por la Av. Francisco de Miranda.
Por otra parte, consideramos en este trabajo el crecimiento de la urbanización tanto en la parte baja como la parte alta, ya que encontramos al menos seis desarrollos habitacionales y otros cinco desarrollos comerciales, de los cuales ya tres han sido aperturados recientemente (Torre Centro Empresarial PlazaLa Castellana, Torre Financiera y Torre Renaissence perteneciente a la cadena de hoteles Marriot.

Al mismo tiempo, tenemos un desarrollo similar justamente frente al desarrollo antes descrito denominado RECREO LA CASTELLANA, concepto sucesor de conocido Centro Comercial El Recreo, ubicado en la urbanización Sabana Grande. Dicho proyecto encontraremos, comercios, oficinas y aparto hotel. Seestima que el mismo este culminado en al menos en cinco años.
Definitivamente, la urbanización la Castellana, será el nuevo centro financiero de la ciudad, seguido de la conocida urbanización El Rosal.
Vale destacar que el edificio Castellana II, fue remodelado en su totalidad, es decir, INVERSIONES ALTANO, compro un edificio, y demolió todo excepto las columnas principales, las cuales tambiénreforzó. Modificando el área de distribución de los apartamentos y el número de apartamentos por piso.
Actualmente (luego de la remodelación), cuenta con 14 pisos de planta tipo, donde cada piso hay 6 apartamentos. Los cuales se configuran de la siguiente manera.
Dos (2) apartamentos de 64 m2
Dos (2) apartamentos de 75 m2
Ambos cuentan con 1 habitación principal, salón comedor, baño principal,vestier, baño de visitas, cocina y un puesto de estacionamiento.
Dos (2) apartamentos de 105m2
Este último cuenta con dos habitaciones, dos baños completos, salón comedor, cocina y un puesto de estacionamiento.

2. Revisión de la documentación legal
El inmueble, objeto del estudio, pertenece al ciudadano RICARDO JOSE MORALES MENESES, titular de la cédula de identidad número 15.440.216, el...