Estrategia De Negocios

Principales beneficios
Por tratarse de un fideicomiso al costo, el mejor precio es la principal ventaja.  También genera seguridad al adquiriente ya que puede limitar al fiduciario en cuanto a vender o hipotecar la propiedad.
Respecto al desarrollador, tiene menor riesgo en la medida en que invierte los fondos que va recibiendo y no afecta la totalidad de su patrimonio. Y adicionalmentefunciona como compartimento estanco que limita la propagación del riesgo, ya que las dificultades que pueda presentar una obra no afectarán otras. “Cuanto más atomizados estén los inversores,  menores son las posibilidades de que la obra sufra las consecuencias ante la dificultad o la crisis en un sector económico específico”, coincidió Jorge O’Reilly,  fundador de Eidico, empresa de servicios que sefocaliza en el desarrollo cooperativo de negocios inmobiliarios y de inversión.
Por su parte, el fiduciante tiene mayor protección frente a los acreedores del constructor,  mayor control sobre el desarrollo, se realizan asambleas y reuniones de control del proceso, lo que permite incluso remover a un fiduciario.
Éste va a depender del tipo de negocio. “En fideicomisos pequeños puedo tomar desde unapersona de confianza hasta la entidad financiera más importante. O bien adoptar una sociedad fiduciaria externa o estructurar una sociedad ad-hoc en la que le dé participación a los distintos actores del negocio”, precisó D’Alessio.
Fideicomisos al costo versus sistema tradicional
¿Que resulta más conveniente para el inversor? ¿Cual es la mejor alternativa para el desarrollador? ¿Que riesgos ybeneficios ofrece cada opción?. Por Damian Tabakman

Si Usted tuviera que decidir hoy cómo estructurar un proyecto inmobiliario nuevo, se encontraría ante la opción de hacerlo como un fideicomiso al costo, siguiendo la moda imperante, o como un emprendimiento tradicional, a través de una sociedad anónima y vendiendo a precio fijo en dólares. Cabría preguntarse entonces, de cara a susinversores y a Usted mismo, como developer, qué sería mejor. La respuesta evidentemente no es obvia y cada negocio tiene sus particularidades que pueden orientar la balanza hacia uno u otro formato.

Preliminarmente podemos decir que, en términos económico-financieros, no habría grandes diferencias para el inversor, pues en ambos esquemas éste debería afrontar su parte proporcional del costo delproyecto. En un caso, el fiduciante y beneficiario pagaría el costo correspondiente tanto a la tierra como a la obra, y en el otro modelo, estructurado como una sociedad anónima, los accionistas pagarían un monto equivalente (no así los compradores, que entrarían a precio fijo). La principal diferencia pasaría por lo que sucedería con la venta, cuyos ingresos irían a la sociedad anónima, en caso deaplicarse ese vehículo, o cada inversor individual en los fideicomisos.

Desde ya que esta diferencia trae una serie de consecuencias muy relevantes sobre la naturaleza de una y otra forma de invertir, más allá de detalles relativamente menores, tales como las cuestiones impositivas, o incluso la imagen que el fideicomiso tiene, percibido como pseudo-sinónimo de seguridad jurídica y más confiableque una sociedad anónima normal.

Pero está claro que, dado que los ingresos por ventas en la sociedad anónima son de todos los accionistas, eso conlleva a que la figura del desarrollador adquiera una relevancia mayúscula. Será él quien decidirá prevender o no, cuándo y a qué precio hacerlo, y lo hará en defensa de los intereses de todos sus inversores para que, en conjunto, maximicen su tasainterna de retorno. Por el contrario, no es extraño ver en los fideicomisos al costo una suerte de caos al momento de la venta (no de la suscripción inicial), donde cada cual decide cómo y cuándo comercializar. Inevitablemente, ese grado adicional de libertad que ostentan los inversores de ese tipo de proyectos, a la larga resulta perjudicial para el producto, para su posicionamiento comercial, su...