Estrategias de integración en el sector inmobiliario español

La estrategia de integración vertical en el sector inmobiliario. Una reflexión crítica.
Francisco Avilés Robles
Economista - Urbanista
Director Territorial Andalucía Grupo Llanera


Diferentes sectores, diferentes estrategias

En la actualidad muchos grupos empresariales inmobiliarios se encuentran compitiendo en tres subsectores de actividad diferentes aunque muy vinculados entre sí.Estos subsectores y sus principales características son los siguientes:

Construcción: Sector muy maduro. Elevada competencia de todos los perfiles. Márgenes estrechos. Elevado apalancamiento financiero y operativo. Riesgo moderado.
Promoción inmobiliaria: Sector maduro. Muy atomizado. Márgenes elevados aunque en deterioro. Elevado apalancamiento financiero, inferior al constructor. Riesgomoderado-alto.
Desarrollo de suelo: Sector en crecimiento, entrando en fase de maduración. Muy regulado por autoridades locales y autonómicas. Márgenes elevados. Apalancamiento financiero medio-alto. Riesgo alto.

A pesar de las profundas diferencias entre ellos, conviven unificadamente en muchos casos. Aunque se pueda establecer una diversificación o integración vertical clásica, tradicionalmentelas integraciones surgen como consecuencia de economías de escala, no obstante en el sector inmobiliario la diversificación suele nacer como oportunidad de negocio, de modo que puede no concurrir el principio de cadena de valor en del proceso productivo válido para otro tipo de industrias. Dicho lo anterior, hemos de considerar que el negocio de la promoción inmobiliaria es el eje central de lostres y tiene en la construcción y el desarrollo de suelo los clásicos modelos de integración.

Suelo y promoción inmobiliaria

En el caso de la vinculación suelo-promoción, la integración es muy clara, incluso necesaria, dado que en este sector de actividad la materia prima principal, el suelo, no es un commodity. El desarrollo de suelo supone incorporar, por tanto, la generación de materiaprima al negocio de la promoción inmobiliaria, de forma que se obtienen claras economías de escala al adquirirse la misma de acuerdo con el patrón de necesidad en tiempo y forma del negocio promotor. Es decir, desarrollar suelo dentro de la misma configuración empresarial se emplea para mantener una cartera de materia prima ajustada a las necesidades de la promoción inmobiliaria propia.Adicionalmente, se pueden obtener subproductos de la venta de suelo a terceros, siempre que se entienda que se vende suelo no estratégico o excesos de materia prima.

La suma de estos dos negocios, entendida de esta forma, representa una clara ventaja competitiva para la empresa que la lleva a cabo. Queda, por tanto, claro que son los intereses de la promoción inmobiliaria los que predominan como negocioprincipal (core business). Sin embargo, las rentabilidades del desarrollo de suelo no serán tan altas como las percibidas en caso de que esta unidad realizase sus operaciones de forma individualizada y sin contar con el criterio preasignado por el negocio de promoción inmobiliaria. El motivo es que existen oportunidades en el mercado que pueden no considerarse idóneas para la actividad estratégica dela promotora interna y sí para otras compañías promotoras.

Ha de considerarse que el subsector de desarrollo de suelo tiene unas peculiaridades muy alejadas del de la promoción inmobiliaria, vistos ambos de forma aislada, como se ha comentado al principio. Desarrollar suelo necesita de importantes cantidades de recursos propios inmovilizados consecuencia de la naturaleza puramente especulativadel negocio.

En este sentido, los promotores han aplicado los excedentes de tesorería del negocio básico a la obtención de suelos para clasificar, iniciando así la integración vertical propia del sector. Abundando en esta idea, resulta clave observar cómo los grandes crecimientos experimentados en el sector inmobiliario se han centrado en dos grandes líneas básicas:

Autofinanciación:...