Estudio de selección y obtención de suelo

ESTUDIO DE SELECCIÓN Y OBTENCIÓN DE SUELO

ÍNDICE:

1.- Determinación de las hipótesis de partida . . . . 3

2.- Información necesaria para el estudio del suelo . . . 6
2.1.- Información registral . . . . . . . 6
2.2.- Ordenanza aplicable . . . . . . . 10
2.3.- Observación del subsuelo . . . . . . 18
2.4.- Estudio del solar desde el punto de vista dela construcción . . . . . . . . 20
2.5.- Pre-Estudio de mercado . . . . . . 26

3.- Conclusión: propuesta de adquisición . . . . . 28

ANEXOS . . . . . . . . . . 30

Nota Simple Registral
Planos del PGOU
Reportaje fotográfico

1.- DETERMINACIÓN DE LAS HIPÓTESIS DE PARTIDA

- Tipo de empresa al que pertenecemos: hemos optado por una empresa medianaatendiendo a las características del solar que debemos estudiar y, supuestamente, adquirir. Así, hemos descartado una empresa pequeña porque consideramos que le faltaría capacidad económica y organizativa para afrontar la compra y posterior promoción de un solar con el tamaño y la ubicación del que ahora nos ocupa. Por otro lado, no elegimos una empresa grande porque creemos que la excesivacomplicación de su organización no favorece el desarrollo de este supuesto práctico y, además, una empresa mediana podría asumir perfectamente la adquisición y promoción de este solar.

- Sistema de financiación que suele utilizar: aunque la empresa cuenta con fondos propios que le proporcionan seguridad económica y buena imagen frente a entidades financieras, potenciales clientes, potencialesvendedores de suelo, etc., hemos decidido que su principal fuente de financiación sea externa (apalancamiento) ya que, dada la actual situación del sector inmobiliario (en especial las condiciones de los préstamos al promotor), es lo más común y lo más beneficioso para los intereses de nuestra de nuestra empresa.

- Situación de capitalización: como ya hemos señalado en el apartadoanterior, la empresa cuenta con recursos propios suficientes para financiar la operación, aunque, en virtud de lo ya expuesto, prefiera la financiación externa en este caso. Así, no tendría problema alguno para disponer de una parte de esos recursos que resultase suficiente para cubrir la parte del valor del solar que no resulta incluida dentro de la financiación en que consiste el préstamo al promotor(un 30% del valor de tasación del solar, ya que el préstamo cubre el 70% restante) así como para afrontar otros gastos derivados de la compra del solar y que no se incluyen en el principal del préstamo (impuestos, gastos de notaría y registro, proyectos y licencias, etc.).

- Tipo de producto habitual en sus promociones: consideramos que nuestra empresa trabaja fundamentalmente en eltérmino municipal de Madrid y algunos municipios cercanos a la capital, siendo su producción más habitual la promoción de viviendas y/u oficinas, con posibilidad de alguna promoción de edificios comerciales de forma esporádica y, muy raramente, de naves industriales.

- Operaciones que actualmente tiene en marcha: al tratarse de una empresa mediana, cuenta en la actualidad con ocho promocionesen Madrid, de las cuales tres se están comenzando y cinco están en proceso de construcción. En cuanto a la situación de venta, la comercialización empieza en un momento muy temprano del proceso promotor y las ventas se celebran desde que es legalmente posible (concesión de licencia de obras de edificación), por lo que, en vista de la actual demanda de vivienda y oficinas en Madrid, no contamos eneste momento con promociones completamente terminadas con unidades aún a la venta.

- Facturación del último trienio por años: entendemos que nuestra empresa ha ido creciendo en los últimos tres años mediante la realización de promociones similares a la que pretendemos llevar a cabo en el solar de la Avda. Reina Victoria nº 12, por lo que se trataría de edificios de unas 15 o 20...