Estudio Economico
Páginas: 27 (6675 palabras)
Publicado: 12 de agosto de 2015
Tema 4 Apartado 4.1 página 1
Estudio económico: Contenido
Estructura económico-financiera de una promoción inmobiliaria
4.1
Estudio Económico: Contenido
INICIATIVAS EMPRESARIALES · BARCELONA · MADRID · BILBAO · TEL: 902 021 206 ·
WWW.INICIATIVASEMPRESARIALES.COM
En cualquier caso, restando los ingresos de los costes y gastos indicados obtendremos el margen de ganancia o resultado (B) de laoperación.
Evidentemente solo se acometerán aquellas promociones que arrojen, no
solo margen positivo, sino que además con un volumen adecuado para
compensar el riesgo soportado, que normalmente se expresa con un cierto porcentaje del volumen de ventas (B = b * V). Este estudio tiene como
soporte documental el denominado Estudio Económico.
Pero además, en la fijación inicial de los costes, vieneimplícita la
hipótesis realizada sobre los gastos financieros, como un porcentaje de las
inversiones a realizar, lo cual puede tener, a veces, un fuerte margen de
error, que deberemos aproximar mediante la proyección temporal de los
pagos y cobros, que generan los ingresos y los costes y gastos estimados
en el Estudio Económico.
Es un documento de carácter estático que recoge los ingresos y costesde una promoción Inmobiliaria, sin tener en cuenta el tiempo en que se
producen los cobros y pagos que se originan.
Su desglose lo podemos ver en el siguiente epígrafe, donde se propone
un esquema de Estudio Económico a cinco columnas. Deduciendo de los
ingresos los costes, obtendríamos el BENEFICIO BRUTO DE EXPLOTACION, denominado en la literatura financiera EBITDA, al que deducimos los Gastos deAmortización (solo para el caso de promociones en
alquiler, obteniendo el BENEFICIO ANTES DE INTERESES E
IMPUESTOS, denominado en la literatura financiera BAII.
Nos quedarían dos costes por considerar, que en este estudio estático,
no podemos definir:
− GASTOS FINANCIEROS
− IMPUESTO DE SOCIEDADES
El primero de ellos depende de la planificación temporal que asuma-
Tema 4 Apartado 4.1 página 2Estudio económico: Contenido
Estructura económico-financiera de una promoción inmobiliaria
mos como hipótesis para los pagos y cobros generados, respectivamente,
por los costes y gastos, y los ingresos, y además de la forma en que financiemos la Promoción Inmobiliaria en cuestión.
El segundo concepto de coste, el impuesto de sociedades (IS), es realmente un coste genérico de la empresa, mas quede la promoción en cuestión, pero si analizamos de forma aislada esta, equivale al 35%, que es el
tipo vigente actualmente en él IS, aplicado sobre la diferencia entre los
ingresos y los costes. Ahora bien, dado que la financiación con recursos
propios no es deducible, al contrario que sucede con los gastos financieros, generados por la financiación ajena, es evidente que cuanto mayor sea
estamayor serán los costes financieros, pero también será menor el
impuesto de sociedades.
3.1.1. HOJA DE PRESENTACIÓN
Un esquema de presentación del estudio económico es la siguiente:
TABLA N° M1 – 3 – 1
A)COSTES
1 Adquisición Solar
1.1 Precio Adquisición
1.2 Impuestos Estatales (1)
1.4 Notaria y Registro
1.5 IBI (3)
1.6 Comisiones API y otros
2 Proyectos Iniciales
2.1 Levantamiento Topográfico
2.2Estudio Geotécnico
2.3 Proyecto Básico Edificación
%
%
IVA
COSTE VENTA SOPORTADO
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1.3 Impuestos Locales(IVBNU) (2)
IMPORTE
INICIATIVAS EMPRESARIALES · BARCELONA · MADRID · BILBAO · TEL: 902 021 206 ·
En definitiva, solo podremos conocer los importes de estas dos ultimas
magnitudes, una vez calculado el cash flow y decidido la forma en que se
financia la operación,momento en el cual estos datos podrán introducirse
en el correspondiente Estudio Económico, variando de forma consiguiente el coste total. Si no se realiza este cálculo existen dos formas prácticas
de tenerlos en cuenta: acudiendo a una aproximación que permita su aproximación “a priori” o bien realizando los cálculos estáticos con el
Beneficio antes de intereses e impuestos (BAII).
Tema 4...
Estudio económico: Contenido
Estructura económico-financiera de una promoción inmobiliaria
4.1
Estudio Económico: Contenido
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En cualquier caso, restando los ingresos de los costes y gastos indicados obtendremos el margen de ganancia o resultado (B) de laoperación.
Evidentemente solo se acometerán aquellas promociones que arrojen, no
solo margen positivo, sino que además con un volumen adecuado para
compensar el riesgo soportado, que normalmente se expresa con un cierto porcentaje del volumen de ventas (B = b * V). Este estudio tiene como
soporte documental el denominado Estudio Económico.
Pero además, en la fijación inicial de los costes, vieneimplícita la
hipótesis realizada sobre los gastos financieros, como un porcentaje de las
inversiones a realizar, lo cual puede tener, a veces, un fuerte margen de
error, que deberemos aproximar mediante la proyección temporal de los
pagos y cobros, que generan los ingresos y los costes y gastos estimados
en el Estudio Económico.
Es un documento de carácter estático que recoge los ingresos y costesde una promoción Inmobiliaria, sin tener en cuenta el tiempo en que se
producen los cobros y pagos que se originan.
Su desglose lo podemos ver en el siguiente epígrafe, donde se propone
un esquema de Estudio Económico a cinco columnas. Deduciendo de los
ingresos los costes, obtendríamos el BENEFICIO BRUTO DE EXPLOTACION, denominado en la literatura financiera EBITDA, al que deducimos los Gastos deAmortización (solo para el caso de promociones en
alquiler, obteniendo el BENEFICIO ANTES DE INTERESES E
IMPUESTOS, denominado en la literatura financiera BAII.
Nos quedarían dos costes por considerar, que en este estudio estático,
no podemos definir:
− GASTOS FINANCIEROS
− IMPUESTO DE SOCIEDADES
El primero de ellos depende de la planificación temporal que asuma-
Tema 4 Apartado 4.1 página 2Estudio económico: Contenido
Estructura económico-financiera de una promoción inmobiliaria
mos como hipótesis para los pagos y cobros generados, respectivamente,
por los costes y gastos, y los ingresos, y además de la forma en que financiemos la Promoción Inmobiliaria en cuestión.
El segundo concepto de coste, el impuesto de sociedades (IS), es realmente un coste genérico de la empresa, mas quede la promoción en cuestión, pero si analizamos de forma aislada esta, equivale al 35%, que es el
tipo vigente actualmente en él IS, aplicado sobre la diferencia entre los
ingresos y los costes. Ahora bien, dado que la financiación con recursos
propios no es deducible, al contrario que sucede con los gastos financieros, generados por la financiación ajena, es evidente que cuanto mayor sea
estamayor serán los costes financieros, pero también será menor el
impuesto de sociedades.
3.1.1. HOJA DE PRESENTACIÓN
Un esquema de presentación del estudio económico es la siguiente:
TABLA N° M1 – 3 – 1
A)COSTES
1 Adquisición Solar
1.1 Precio Adquisición
1.2 Impuestos Estatales (1)
1.4 Notaria y Registro
1.5 IBI (3)
1.6 Comisiones API y otros
2 Proyectos Iniciales
2.1 Levantamiento Topográfico
2.2Estudio Geotécnico
2.3 Proyecto Básico Edificación
%
%
IVA
COSTE VENTA SOPORTADO
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1.3 Impuestos Locales(IVBNU) (2)
IMPORTE
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En definitiva, solo podremos conocer los importes de estas dos ultimas
magnitudes, una vez calculado el cash flow y decidido la forma en que se
financia la operación,momento en el cual estos datos podrán introducirse
en el correspondiente Estudio Económico, variando de forma consiguiente el coste total. Si no se realiza este cálculo existen dos formas prácticas
de tenerlos en cuenta: acudiendo a una aproximación que permita su aproximación “a priori” o bien realizando los cálculos estáticos con el
Beneficio antes de intereses e impuestos (BAII).
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