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Craso error en los avalúos
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Craso error en los avalúos

Negociación de inmuebles con el Estado: conozca los derechos que le otorga la ley.

Por: Francisco Ochoa Preocupa realmente la forma como se elaboran hoy día los avalúos para efectos de negociaciones con el Estado por parte de las oficinas de catastro, las Lonjas de propiedad Raíz y las asociacionesprofesionales habilitadas para realizar estas tasaciones. Preocupa, aún más, la actitud pasiva y sumisa de los propietarios de inmuebles y negocios, quienes, al ver venir la aplanadora del Estado, permanecen inmóviles y se dejan aplanchar por la misma. Colombia es un país bastante avanzado en materia legislativa. Lamentablemente tenemos dos problemas: el primero, que no conocemos las leyes y elsegundo, que no exigimos la aplicación de las mismas. Si la negociación no se concreta dentro de los términos fijados por la Ley, se debe proceder a iniciar el trámite de expropiación, bien sea por la vía Judicial o por la vía Administrativa. El numeral 6º del artículo 62 de la Ley 388 reza lo siguiente: “La indemnización que decretare el juez (en el caso de que la expropiación se tramite por la víajudicial – anotación nuestra) comprenderá el daño emergente y el lucro cesante. El daño emergente incluirá el valor del inmueble expropiado, para el cual el juez tendrá en cuenta el avalúo comercial elaborado de conformidad con lo aquí previsto”. Si se lee con detenimiento, se puede concluir que la intención del legislador es indicar que el valor del monto a indemnizar debe abarcar algo más que elsimple valor comercial del bien inmueble. Se puede concluir, sin necesidad de especial malicia indígena, que el espíritu de la ley es que se indemnice al ciudadano con un valor que le compense en
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forma justa la totalidad de los daños ocasionados, incluyendo, tanto el daño emergente (disminución omerma en el patrimonio) como el lucro cesante (el dejar de percibir ingresos). Es apenas sensato pensar que si el fallo del juez (que ocurre en caso de que por alguna razón no se llegue a un acuerdo en la etapa de negociación directa y se opte por la expropiación por la vía Judicial) tiene cobertura para la tasación y pago al ciudadano tanto del daño emergente y del lucro cesante, es obvio que enla etapa de negociación directa y en el caso de la expropiación por la vía Administrativa, se debe hablar en los mismos términos, reconociendo al propietario vendedor cobertura sobre daño emergente y lucro cesante. No admitirlo sería simplemente premiar a quien se hace llevar a un proceso de expropiación judicial, desmotivando la negociación en la denominada “etapa de negociación directa”, cuandodentro del proceso de adquisición se ha optado por expropiación por vía administrativa. No se entiende por qué entonces en los avalúos que se solicitan y se practican por parte de los Catastros Municipales, las Lonjas de Propiedad Raíz y las asociaciones profesionales, solo versan sobre el valor del terreno, más el valor depreciado de las construcciones. Se ignora olímpicamente el resto deperjuicios que con claridad meridiana permite concluir el análisis de algunos artículos de la ley 388 de 1997. Corroborando lo antes expresado, se dicta por parte de la Corte Constitucional la sentencia C 476-07, a una demanda de inconstitucionalidad presentada por el abogado Dr. Paúl Lehoucq Montoya: “...Por todo lo anterior, es evidente que la indemnización prevista por el artículo 58 de laConstitución es reparatoria (...), ya que ella debe comprender el daño emergente y el lucro cesante que hayan sido causados al propietario cuyo bien ha sido expropiado. Y en caso de que no haya forma de comprobar el lucro cesante, se puede indemnizar con base en el valor del bien y el interés causado entre la fecha de entrega del mismo y la entrega de la indemnización…” Más adelante en sus considerandos,...