Evaluación de Proyectos Inmobiliarios con opciones reales

EVALUACIÓN DE PROYECTOS CON OPCIONES REALES: APLICACIÓN
A UN PROYECTO INMOBILIARIO CON PUNTO DE EQUILIBRIO
Paola Guevara Guevara, Massiel Méndez Quezada, Econ. Washington Macias Rendón
Facultad de Economía y Negocios
Escuela Superior Politécnica del Litoral
Campus Gustavo Galindo, Km. 30.5 Vía Perimetral, Apartado 09-01-5863, Guayaquil, Ecuador
vguevara@espol.edu.ec
mamendez@espol.edu.ecwamacias@espol.edu.ec
Resumen
En este trabajo se aplica un modelo de valoración que integra el Flujo de Caja Descontado (FCD) y el Análisis de
Opciones Reales (OR) a la evaluación de un proyecto de inversión con el cual se puede demostrar que los resultados de
nuestras inversiones pueden variar según la flexibilidad que tengan los ejecutivos en la toma de decisiones dentro de los
proyectos. Estavaloración constituye una forma de determinar el valor de la flexibilidad en las actividades futuras. El
proyecto consiste en la construcción de un condominio en un terreno de 300m2 ubicado en la ciudadela Portón de las
Lomas, en la ciudad de Guayaquil. Esta formado por 10 departamentos distribuidos en una planta baja y 4 pisos; cada
departamento cuenta con parqueaderos que están ubicados en el subterráneoy en el retiro frontal del condominio;
contará con acabados de primera clase, como comunicación entre cada piso tendrá un ascensor adicional a las escaleras.
Se analiza el proyecto bajo dos modelos de negocio; el primero que consiste en construir primero el condominio y luego
vender las unidades, y un segundo modelo que consiste en realizar una venta en planos durante un periodo específico y
luegoempezar la construcción si la preventa fue exitosa. El resultado de la valoración de nuestro proyecto en el primer
modelo de negocios indica que es rentable pero que los beneficios obtenidos son bajos, generando un Valor Actual
Neto esperado de $2,079.40. El segundo modelo de negocios, que contiene una etapa de preventa, puede ser
considerado como un proyecto con una “opción de esperar” quebrinda flexibilidad ya que permite realizar una toma de
decisión que minimiza el riesgo para los inversionistas. Con esta etapa de preventa obtenemos un valor presente
esperado del proyecto de $36,624.44; demostrando de esta forma que la opción de esperar tiene un valor igual a
$34.545,04 y que puede mitigar el riesgo al que nos enfrentamos al realizar un proyecto.
Palabras claves: Beta, Flujo de CajaDescontado, Opciones Reales, Opción de Esperar, Inmobiliarias

Abstract
This paper applies a business and investment project valuation model that integrates Discounted Cash Flow and Real
Options Analysis, showing that the results of our investments may vary depending on the flexibility that managers have
in decision making within projects. This integrated approach is a way of determining the valueof flexibility in future
activities. The project involves the construction of a condominium in an area of 300m2 located in the area of Portón the
Lomas, in the city of Guayaquil. This consists of 10 departments distributed on a ground floor and 4 floors; each
apartment has parking lots that are located in the basement and in front of the condominium; will feature first-class
finishes. As accessto each floor, there will exist an elevator in addition to the stairs. This project is analyzed under two
business models: the first involving the construction of the condominium and, then, the selling of the departments; and
the second one, which includes a EN PLANOS selling of the departments y then the construction of the building only if
a good selling was accomplished. The result of thevaluation of our project in the first model indicates that business is
profitable but low profits are expected to generate a Net Present Value of $ 2,079.40. The second business model,
which contains a pre-stage, can be considered as a project with a “delay option” that provides flexibility as it enables
decision making that minimizes the risk to investors. It was determined that this step amounted...