Expensas En Clubes De Campo Y Barrios Privados

Tema: “Expensas en Clubes de campo y barrios privados”

Introducción:
La regulación del régimen de expensas dentro de estos conjuntos inmobiliarios permite que la autonomía de la voluntad actúe de manera amplia para delimitar sus objetivos y funciones, siempre y cuando cumplan con las limitaciones impuestas por las normas de orden público. A su vez, los interesados (y posteriormentecompradores) en los complejos analizados en esta materia, se encuentran obligados a respetar el Estatuto y su conjunto de normas que en él se establecen, ya que al momento de transformarse en comprador, se adhieren él de manera automática.
Para empezar a tratar el régimen de expensas en este tipo de complejos modernos urbanísticos, considero que es importante definir qué se entiende por expensas (oexpensas comunes), entre lo que podemos encontrar:
* Las erogaciones de mantenimiento, administración y conservación de las cosas de uso común.
* Los gastos derivados de la prestación de los servicios comunes.
* Las que genere la realización de obras nuevas dispuestas conforme a reglamentos
A su vez, pueden diferenciarse en expensas directas o comunes y expensas indirectas oindividuales, a los efectos de su liquidación. El valor que pueden alcanzar generalmente es fijado por el Administrador, que las calcula partiendo de la base de los gastos que se generen por la prestación de servicio, a lo que le agrega un proporcional a la superficie de cada unidad funcional y un porcentaje relacionados a gastos de administración, sin limitar a que pueda existir algún otro rubro.
Unproblema muy común que se presenta en relación a este tema es la falta de pago, por lo que, para evitar este tipo de conflictos, se acordó que es posible establecer en los reglamentos que el responsable del pago y todos sus allegados, no puedan hacer uso de las instalaciones de uso común, además de abstenerse del uso de estas instalaciones también puede derivarse por sanciones impuestas por razonesde disciplina, buenas costumbres, y faltas a la moral.
Teniendo en cuenta la lógica que define a este instituto es que no se considera abusivo al hecho de que se pretendan cobrar por servicios prestados y que si se lo considere de tal forma al que pretenda gozar de las instalaciones que son mantenidas por otros.
Régimen de propiedad horizontal en las Urbanizaciones Organizadas:
En relación alas expensas comunes dentro de las “urbanizaciones organizadas” nos encontramos que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) puede ser aplicada. En relación a esto, el art 8, 9 y 17 de la Ley 13.512 (LPH) tratan la materia y, entre otras cosas, destacan que el consorcio es el titular del crédito por las expensas comunes y, además, “el fondo de reserva”.
El artículo 17 de esta ley hace referencia ala afectación de la unidad al pago. Del dicho artículo, se puede deducir de que en el caso de que se transfiera el dominio de una propiedad a un tercero, las deudas originadas por los anteriores dueños por expensas impagas recaerán al nuevo titular, resultando responsable frente al consorcio por ellas (de igual forma, llegado el caso, sólo responderá con dicha unidad y no con su patrimonio). Enrelación a esa deuda, el que transmite la propiedad, no queda eximido de responsabilidad, ya que por lo estipulado en el último párrafo del art. 8, tiene vedado su abandono para liberarse y deberá responder con todo su patrimonio para hacer frente a las deudas contraídas. A su vez, este artículo establece la imposibilidad del propietario de “librarse” del pago de las expensas con fundamento en larenuncia al uso y/o goce de las instalaciones y servicios comunes, aunque rige una excepción a este punto que si por alguna circunstancia de fuerza mayor no hiciera uso de los espacios comunes, el propietario podría exigir no contribuir para el mantenimiento de los mismos.
Como consecuencia de lo expresado en el párrafo anterior, el consorcio podrá reclamar el pago de las expensas impagas al que...