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EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Concepto.
El artículo 1915 del Código Civil define al contrato de arrendamiento en los
siguientes términos: “El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan
recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un
servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”

El concepto denuestro Código Civil, es coincidente con aquél dado por el
Diccionario de la lengua española, que define la voz arrendar como “Ceder o adquirir por
precio el goce o aprovechamiento temporal de cosas, obras o servicios”

Se desprende del concepto legal que el contrato de arrendamiento puede ser de tres
clases:
a) Arrendamiento de cosa;
b) Arrendamiento de obras; y
c) Arrendamiento de servicios.Características

a) Estamos ante un contrato bilateral, como expresamente lo indica el artículo 1915, que
origina obligaciones tanto para el arrendador como para el arrendatario. Uno entrega
temporalmente una cosa, o cumple un servicio o ejecuta una obra material, y el otro paga
un precio a cambio.
b) Se trata de un contrato oneroso, porque reporta utilidad para ambos contratantes,
gravándoserecíprocamente.
c) Es un contrato conmutativo, porque las prestaciones de las partes se miran como
equivalentes10. Lo que una parte se obliga a entregar o hacer en favor de la otra parte, se
mira como equivalente a lo que ésta a su vez se obliga a pagar por el goce temporal de la
cosa arrendada o por el servicio u obra que se realizará en su favor.
d) Es principal, porque subsiste por si solo,sin necesidad de otra convención; tampoco es
un contrato destinado a garantizar el cumplimiento de otra convención.
e) Por regla general, es consensual. Lo normal es que el arrendamiento se entienda
perfecto, por el solo acuerdo de las voluntades, incluso cuando recae en inmuebles, rigiendo
por ende las normas del Código de Comercio, concernientes a la formación del
consentimiento. Con todo,el arrendamiento de predios rústicos, es solemne, debiendo
constar por escritura pública o privada, y en el segundo caso, con la presencia de dos
testigos, conforme al artículo 5º del Decreto Ley número 993, del año 1975. Además, dados
los términos de los incisos 2º y 3º del artículo citado, el contrato será inoponible y carecerá de mérito ejecutivo, si se omite la declaración concerniente alrégimen tributario
al que se encuentre afecto el arrendador.
Rigen también las limitaciones a la prueba de testigos, contempladas en los
artículos 1708 y siguientes del Código Civil, lo que pone en evidencia la conveniencia de
pactar el contrato por escrito, aún en aquellos casos en que la ley no lo exija. Un fallo de
julio de 1985, de la Corte Suprema, ratifica este principio, al establecer que“Aunque el
contrato de arrendamiento es consensual, su existencia no puede probarse por testigos,
sino dentro de los límites del artículo 1709 del Código Civil. Ha de estarse al valor de la
renta estipulada para establecer si tal contrato contiene la entrega o la promesa de una
cosa que valga más de dos unidades tributarias y si, consecuentemente, puede probarse o
no mediante la pruebatestimonial”.
f) El arrendamiento es un título de mera tenencia. Quien recibe una cosa en
arrendamiento, sólo tiene sobre ella la calidad de mero tenedor, y por ende reconoce
dominio ajeno, sin que, en principio, pueda llegar a adquirir el dominio por prescripción Lo
expuesto, salvo, si opera el caso excepcionalísimo contemplado en el artículo 2510 regla 3ª
del Código Civil, única hipótesis en que lamera tenencia podría mudar en posesión y
permitir arribar al dominio vía prescripción adquisitiva, cuando se cumplen los dos
requisitos copulativos allí indicados:
i) Que el que se pretende dueño no pueda probar que en los últimos diez años
se haya reconocido expresa o tácitamente su dominio por el que alega la
prescripción;
ii) Que el que alega la prescripción pruebe haber poseído sin...