extincion de la hipoteca


EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA

CAUSAS DE EXTINCiÓN DE LA HIPOTECA
ARTICULO 1122 :
La hipoteca se acaba por:
1.- Extinción de la obligación que garantiza.
2.- Anulación, rescisión o resolución de dicha obligación. 3.- Renuncia escrita del acreedor.
4.- Destrucción total del inmueble.
5.- Consolidación.

CONCORDANCIAS:
C.e. arts. 221,1300, 1370 a 1372C.p.e. arto 739
LEY 26639 art.3
LEY 26702 arto 172

AUTOR: Elena Vásquez Torres
Por la vinculación de la hipoteca con el Registro, debido al carácter constitutivo de la hipoteca que exige para su nacimiento su inscripción en el Registro, es importante tener en cuenta no solo las causas generales de extinción, sino que la hipotecano se extingue mientras no se cancele su inscripción. El artículo 91 del Reglamento General de los Registros Públicos señala con carácter general que las inscripciones se extinguen respecto de terceros desde que se cancela el asiento respectivo, salvo disposición expresa en contrario. Ello sin perjuicio de que la inscripción de actos o derechos posteriores puedamodificar o sustituir los efectos de los asientos precedentes.
Esto explica que en ocasiones el Registro publicita la existencia de una hipoteca que ya no existe, porque la obligación se extinguió. La Exposición de Motivos sobre la materia señala que si no se hace constar en el Registro la cancelación de la hipoteca, puede suceder que si el acreedor cede su crédito, y, por consiguientela hipoteca que garantiza, a un tercero que reúne los requisitos del artículo 2014 del Código Civil, el pago realizado por el deudor resulta inoponible al cesionario del crédito con garantía hipotecaria, quien por reunir la calidad de tercero registral será mantenido en su derecho. Como veremos más adelante, la hipoteca también se extingue por caducidad, de conformidad con el segundopárrafo del artículo 3 de la Ley N° 26639. Esta norma ha introducido una nueva causal de extinción de la hipoteca, como ha quedado establecido en un precedente de observancia obligatoria del Tribunal Registral.
Existen otras causales de extinción de la hipoteca, como el acuerdo entre el acreedor y deudor, respecto a la extinción de la garantía hipotecaria y el originadopor la venta judicial del bien afectado por la hipoteca. En virtud del artículo 739 del
Código Procesal Civil, en el auto en el que el juez dispone la transferencia de la propiedad del inmueble, se ordena también dejar sin efecto todo gravamen que pesa sobre el inmueble, salvo la medida cautelar de anotación de demanda.
Puede también extinguirse la hipoteca, por haberse pactado queel hipotecante no deudor tiene derecho a resolver o dejar sin efecto la hipoteca constituida. Asimismo, por el vencimiento del plazo al que está limitada la hipoteca o por el cumplimiento de la condición resolutoria a que está sujeta la hipoteca (artículo 1105 del C.C.).
El artículo materia de comentario trata sobre la extinción de las hipotecas, ya seanlegales o voluntarias.
Se distingue entre las causas de extinción de la hipoteca las que se deben a la obligación garantizada (incisos 1 y 2) Y las que se refieren exclusivamente al derecho real de garantía (incisos 3, 4 Y 5).

1. Extinción de la obligación que garantiza
Esta causal es por excelencia el modo principal de extinción, en atención a que la hipoteca como derecho realde garantía está estrechamente en conexión con el crédito o la obligación.
Por lo general, la hipoteca es accesoria a la obligación, no tiene razón de ser por sí misma, sino como garantía de un derecho de crédito. Sin embargo, hay situaciones que no pueden desconocerse y son admitidas por la legislación, que dejan de lado el carácter accesorio de la hipoteca cuando se...