Factores determinantes del precio de la vivienda

INTRODUCCIÓN
En este trabajo vamos a analizar los factores que determinan el precio de la vivienda en nuestro país. En España el 66% de la riqueza total de las familias corresponde al valor de las viviendas. La importancia del análisis de la vivienda en España se refuerza por el comportamiento que han mostrado los precios en los últimos años. Desde 1976, el precio medio de las viviendasespañolas se ha multiplicado por 16 en términos nominales y duplicado en términos reales. En una comparación internacional, España se sitúa entre los tres o cuatro países de la OCDE con un mayor crecimiento real a largo plazo de los precios de la vivienda. Si nos centramos en el periodo más reciente, la evolución de los precios en España también resulta notable por múltiples motivos, con uncrecimiento del 55% real en los últimos cinco años. El primer motivo es que los servicios proporcionados por la vivienda son básicos para el consumo de las economías domésticas. En segundo lugar, la vivienda también es considerada como un activo, siendo éste el más importante en la cartera de las familias en la mayor parte de los casos. Por tanto, el aumento de los precios de la vivienda supone un efectoriqueza que puede tener consecuencias importantes sobre el consumo y demanda agregada, y sobre la distribución de la riqueza. Por último, la evolución del precio de la vivienda también tiene importantes consecuencias sobre el mercado de trabajo agregado y los mercados laborales locales.
El aumento de los precios durante el nuevo ciclo expansivo del sector de la construcción residencial, quecomenzó en 1997, se ha producido en un contexto de fuerte expansión de la demanda y la oferta de viviendas. Por parte de la demanda, ha influido sobretodo la disminución de los tipos de interés, el aumento del empleo juvenil y del empleo en general, además del aumento de la renta de las familias. A la misma vez, se aprecia una gran expansión de la oferta, ya que desde el comienzo del cicloexpansivo se ha iniciado la construcción de 2,28 millones de viviendas.
PRECIO DE LA VIVIENDA SEGÚN SUS CARACTERÍSTICAS
La vivienda no es un bien homogéneo. Las diferentes características de las viviendas influyen en el nivel de precios y en la evolución de estos. Vamos a ver los más relevantes:
La antigüedad de la vivienda, se observa que, actualmente, los precios de la vivienda nuevason aproximadamente un 3% más caros que los de la vivienda de 1 a 10 años, un 13% más caros que los de las viviendas de 11 a 20 años y un 28% más caros que los de la vivienda con más de 20 años de antigüedad.
Los precios de las viviendas son también significativamente distintos en función del tamaño del municipio en el que se ubican. En general, existe una relación positiva entre tamaño delmunicipio y precio medio de la vivienda. Vemos como los precios más elevados se observan en Madrid y Barcelona. La diferencia de precios entre las grandes ciudades y los municipios de menos de 20.000 habitantes se ha ido ampliando con el tiempo.
También hay diferencias entre municipios costeros e interiores, el turismo provoca mayores precios medios en los primeros, aunque esto es másnotable en los municipios pequeños.
Otra cuestión que parece obvia es que el valor del suelo disminuye con la distancia al centro de las ciudades, hasta alcanzar el límite externo de la ciudad, en ausencia de restricciones urbanísticas, un valor igual al del suelo para uso agrícola.
En general, se observa que, en los periodos expansivos, los precios de las viviendas crecen más en losmunicipios más grandes, lo cual puede ser el resultado simplemente de una mayor pendiente de la curva de oferta debido a la mayor escasez relativa de suelo en estos municipios o bien el resultado de unas mayor especulación en las grandes ciudades.
En relación con los precios de la vivienda según las Comunidades Autónomas, podemos ver que su distribución está muy relacionada con los factores...