fallo kkkkkk

Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil Sala F
Autos: Kuschniroff Victor Hernan c/ Mandelbaum, Slama Wajnztok
Fecha: 03/12/2008
Sumario: Quien resulto ser locatario de un local comercial, consignó judicialmente el precio locativo y asimismo solicito la nulidad de una de las cláusulas del contrato de locación la que permitía renegociar el precio del alquiler, dicha demanda fuedesestimada en primera instancia, apelada que fuera la alzada revoca el fallo y declara la nulidad de la cláusula impugnada.
Se acepte o se discrepe con la posibilidad de establecer – a la vista de la prohibición de indexar que dispuso la ley 23.928, y que ha mantenido la vigente ley 25.561– alquileres progresivos o escalonados durante el término de vigencia del contrato de locación, no es dudosoque si se faculta a priori a cualquiera de las partes del contrato de locación a imponer a la otra una renegociación relativa al precio de la locación durante el plazo de vigencia, y se la autoriza además a rescindir unilateralmente el contrato para el caso de que no se arribase a un acuerdo, se estaría vulnerando por vía elíptica el orden público relativo al plazo de la locación.
La cuestión nose vincula a la prohibición de indexar o repotenciar el precio, sino con la obligación de mantener las condiciones del arriendo durante el plazo mínimo del contrato.
Vocablos: CONTRATO – CONTRATO DE LOCACION – LOCADOR – LOCATARIO – CLAUSULA DE RESCISION – ALQUILER – PRECIO – ORDEN PUBLICO – NULIDAD – PROHIBICION DE INDEXAR – ALQUILERES PROGRESIVOS – RENEGOCIAR – PLAZO -

2ª Instancia. —Buenos Aires, diciembre 3 de 2008.
A la cuestión propuesta el doctor Zannoni, dijo:
1. El contrato de locación del local comercial sito en calle Vera 641 de esta Capital Federal, que celebraron las partes de este pleito el 26 de diciembre de 2003, previó un plazo de treinta y seis meses de vigencia a partir del 1° de enero de 2004. La cláusula tercera fijó en $ 680 el precio mensual delarrendamiento y añadió: "Las partes acuerdan, asimismo, que luego de transcurridos los primeros seis meses de vigencia del presente, cualquiera de ellas podrá proponer un nuevo precio de alquiler, según las condiciones de plaza de ese momento, hoy imposibles de prever; si no hubiera acuerdo, este contrato será rescindible, dentro de los treinta días siguientes al inicio de la negociación, por voluntad decualquiera de las partes, sin lugar a multas o indemnizaciones".
En el mes de septiembre de 2004, cuando el locatario, señor Víctor Hernán Kuschniroff, ofreció el pago del alquiler de ese mes, el locador, señor Slama Wajnztok Mandelbaum, invocó "cambios económicos que provocaron un total desacomodamiento con relación a los precios locativos fijados en plaza", e hizo saber a aquél que proponíaaumentar el canon locativo a $ 1.200 mensuales. A su vez le intimó a pagar los $ 680 pactados, que serían imputados a cuenta del monto que en definitiva se acordase (ver cartas documentos reservadas como Anexos C y D en el sobre n° 10.771). Kuschniroff se negó a realizar pagos a cuenta, pues pretendía liberarse de su obligación abonando el canon pactado.
Estos son los antecedentes fácticos quedeterminan la demanda del aquí actor, Víctor Hernán Kuschniroff. El actor consignó en pago la suma de $ 700 ($ 680 + $ 20, que estimó para imputar a eventuales intereses), consignación que amplió durante el transcurso de la causa. Asimismo, como pretensión principal, el actor solicitó se declarase la nulidad parcial del contrato de locación – la cláusula tercera, recién transcripta– considerando, enlo sustancial, que la cláusula en disputa viola de modo indirecto la prohibición de actualizaciones de precio establecidas por la ley 23.928 (art. 7°), amén de permitir al locador fijar un precio elevado, e indirectamente violar el plazo mínimo legal para la contratación de la locación. Subsidiariamente, pidió se declarara de mala fe la actuación contractual del locador, y se fijara por el...