Fallo Kuschniroff, Víctor Hernán C. Mandelbaum, Slama Wajnztok

Trabajo Práctico Obligatorio Civil III
Luego de la lectura del fallo Kuschniroff, Víctor Hernán c. Mandelbaum, Slama Wajnztok y del comentario al mismo Interpretación de las leyes por su fin: la solución justa del caso:
1.- Explique sucintamente los hecho del caso y cuál es la cuestión jurídica que se debate-
2.- Cual es el concepto de orden público y como lo ve reflejado en la locación
3.-Derogada la norma que permitía la actualización de los contratos, como solucionaría Ud. el tema del precio en el contrato de locación.
4.- Está de acuerdo con la sentencia en análisis. Fundamente su respuesta

Respuestas:

1.-
El fallo de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, sala F, del 3/12/2008, en los autos “Kuschniroff contra Mandelbaum”, resuelve sobre uncontrato locativo de local comercial celebrado en Diciembre de 2003, por un plazo de 36 meses de vigencia a partir del 1/1/2004, en el cual habita una cláusula, que fijaba el alquiler mensual decía que: "Las partes acuerdan, asimismo, que luego de transcurridos los primeros seis meses de vigencia del presente, cualquiera de ellas podrá proponer un nuevo precio de alquiler, según las condicionesde plaza de ese momento, hoy imposibles de prever; si no hubiera acuerdo, este contrato será rescindible, dentro de los treinta días siguientes al inicio de la negociación, por voluntad de cualquiera de las partes, sin lugar a multas o indemnizaciones". En Septiembre de 2004, cuando el locatario, ofreció el pago del alquiler del mes corriente, el locador, adujo “cambios económicos que provocaron untotal desacomodamiento con relación a los precios locativos fijados en plaza" e hizo saber a aquél que debía aumentarse el canon locativo a $1.200 mensuales y, a su vez le intimó a pagar los $680 pactados originariamente, pero “para ser imputados a cuenta” del monto que en definitiva se acordase; por su parte el locatario se negó a realizar pagos “a cuenta”, pues pretendía cancelar su obligaciónabonando el alquiler ya convenido desde iniciado el contrato.
Por lo tanto el locatario como demandante consignó judicialmente en pago del alquiler debido la suma de $700 ($680 + $20, que estimó para imputar a eventuales intereses), consignación que amplió durante el transcurso del proceso y además demandó por nulidad parcial del contrato de locación en relación a la cláusula de renegociaciónreferida, considerando, en lo sustancial, que violaba de modo indirecto la prohibición de actualizaciones de precio establecidas por la ley 23.928 (art. 7°), amén de permitir al locador elevando el precio, indirectamente violar el plazo mínimo legal de la locación. Seguido a esto, adujo mala fe en la actuación contractual del locador y pidió que el Tribunal el precio justo del alquiler.
Al contestarla demanda, el locador argumentó que la cláusula de renegociación del contrato de locación, lejos de vulnerar el plazo mínimo legal de la locación, es tan sólo una cláusula que fija pautas "para un reacomodamiento de común acuerdo del canon locativo a través de una negociación entre las partes", cuestionando que se tratare de una cláusula nula por cuanto no fue impuesta unilateralmente de suparte y también pidió que ante la imposibilidad de un acuerdo sobre el monto del canon locativo, fuese el juez quien fijase el alquiler, considerando las características del local comercial y el lugar donde se encuentra.
La sentencia de primera instancia desestimó la acción de nulidad, la consignación de los alquileres y la declaración de mala fe de la parte demandada, intentadas por el locatario odemandante. En cambio hizo lugar a la demanda en subsidio por la fijación del precio de la locación, fijándolo en $1.050 mensuales e impuso las costas a ambas partes, ante la forma como se resolvió y los vencimientos parciales y mutuos.
Ambos litigantes apelaron, cuestionando el locador demandado el monto del alquiler fijado por el juez considerándolo desfasado con los valores del momento en el...