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Derecho de usufructo, uso y habitación
Generalidades
El Código Civil no conoce el concepto de derechos reales limitados, sino que el art. 472 habla de «desmembramientos del dominio» , partiendo de la base de que el dominio se fraccionaba en ius utendi, ius fruendi e ius abutendi.
Concordante con dicha teoría en el usufructo tales fragmentos correspondían el primero
y el segundo alusufructuario y el tercero al nudo propietario. Habría una traslación de parte de los contenidos de la propiedad al usufructuario.
Pero debe concordarse que entre el uso y goce que puede hacer el usufructuario y el que podría hacer el propietario median profundas diferencias (v. gr. art. 520).
El error de la tesis del desmembramiento del dominio, seguida por el CC, consiste en considerar al dominiocomo un conjunto de derechos autónomos y separables, cuando las facultades de usar, gozar y disponer son simplemente atributos de un derecho único e indivisible, que no puede fragmentarse.
En suma, los derechos reales limitados constituyen gravámenes, limitaciones extraordinarias, cuya existencia hace que se desplace la propiedad, que implica para el propietario una disminución patrimonial.Usufructo
Concepto y caracteres
El art. 493/1° se refiere tanto al usufructo propiamente dicho como al cuasiusufructo.
Caracteres
a. Derecho real. Al ser un derecho real posee todos los caracteres de ellos; pero además
posee cierta inherencia a la persona del usufructuario, en cuanto su subsistencia depende de la existencia de aquél (art. 537 n.° 1, en cuanto establece que el usufructo seacaba por la muerte del usufructuario).
Es un derecho limitado y a la vez limitante de la propiedad.

b. Sobre cosa ajena (Iura in re aliena) (arts. 493/1° y 537 n.° 3°). En casos excepcionales puede ser un derecho sobre cosa parcialmente propia (v. gr. usufructo sobre bien en indivisión) y en casos excepcionalísimos sobre cosa propia (v. gr. en caso de bienes en los beneficios de inventarioo de separación).

c. Salva rerum substantia. Signifca que el derecho debe ejercerse sin alterar la sustancia de la cosa. La sustancia es el conjunto de cualidades esencialmente constitutivas ,de los cuerpos, que hacen que éstos tengan cierta forma y cierto nombre, de forma que cumplan un determinado destino.
El principio salva rerum substantia implica dos consecuencias:
• no alterar otransformar la cosa en lo referido a sus caracteres fundamentales;
• no alterar el destino económico conferido por el propietario.
Ej: transformar en local comercial un inmueble destinado a casa-habitación.
Artículos aplicables: 493/1° y 520.
Corresponde tener presente el art. 494, ya que el principio puede llegar a variar por acuerdo de partes, siempre que no se desnaturalicen losfines del usufructo. Por ej. para Iglesias no podría facultarse a demoler el edificio y apropiarse de los materiales. Parece correcta esta solución.

d. Es un derecho temporario: arts. 493/3, 500/2, 537 n.° 1, 501.
El fundamento de este carácter es la protección de la propiedad. La violación de los límites temporales por acuerdo de partes implica una violación al orden público, por lo quela cláusula debe considerarse nula (arts. 8 y 11).
Cuando se fija un plazo pero el usufructuario muere antes termina el derecho (art.
537 n.° 1).

e. Intrasmisibilidad mortis causa a los herederos del usufructuario. Es reafirmación del
carácter anterior (art. 537 n.° 1).
La muerte del nudo propietario no afecta el derecho del usufructuario, como consecuencia de los caracteres deabsolutez e inherencia.

Cuasiusufructo: arts. 493/1° y 507
El usufructuario se hace dueño de las especies que recibe debiendo restituir otro tanto de la misma especie y calidad o el valor que tengan al fin del usufructo. Se debe considerar que comprende tanto los bienes fungibles como los consumibles.
a. Diferencias con el usufructo
En el cuasi usufructo:
• no rige el principio salva rerum...