Fibras

México, Análisis y Estrategia

Reporte Especial
Enero 31, 2011

FIBRAS
Tutorial de Deuda Privada
Equipo de Análisis de Deuda Privada

Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces – FIBRAS

¿Quiénes pueden invertir en FIBRAS?
Los potenciales inversionistas en este tipo de instrumentos son las personas físicas y
morales residentes en México, extranjeros con establecimiento permanente en el
país y fondos de pensiones locales. Dentro de estos últimos inversionistas destacan
las Administradoras de Fondos para el Retiro (AFORES) a través de las SIEFORES,
quienes al cierre de diciembre 2010 mantenían un total de activos por $1,384,897 mdp.
Considerando la proporción actual de los activos totales de estas sociedades destinada
a los Instrumentos Estructurados, así como loslímites máximos establecidos en el
Régimen, las SIEFORES tienen una capacidad de inversión adicional en estos acti vos
de $134,680mdp.
Régimen Fiscal
Durante varios años, la colocación de FIBRAS en México estuvo limitada por el Régimen
Fiscal aplicado, el cual resultaba muy oneroso y complejo. Sin embargo, recientemente
se han realizado algunas modificaciones a las le yes que le dan viabilidada su
colocación y las convierten en instrumentos muy atractivos para los inversionistas. El
principal punto que fomenta este tipo de fideicomisos es la transparencia, en donde, el
fideicomiso no paga impuestos y cada inversionista tributa conforme al régimen que le
corresponde, permitiendo a algunas entidades, como las SIEFORES, conservar su
carácter de entidades no gravadas con ISR, entreotros.

1

Evolución de Rendimientos de REITS vs. Índices
250
200
150
100
50

S&P 500

Fuente: Ixe
Bloomberg.

Grupo

Russell 2000

Financiero

17/09/2010

12/12/2010

15/01/2010

15/05/2009

12/09/2008

11/01/2008

11/05/2007

08/09/2006

06/01/2006

06/05/2005

0

03/09/2004

La creación de las FIBRAS tomó como base el gran mercado que existe enEstados
Unidos y otros países, de REITs (Real Estate Investment Trust). Los REITs son
instrumentos que reciben el tratamiento de una acción, los cuales invierten en bienes
raíces directamente, ya sea a través de propiedades o hipotecas. Al cierre de noviembre
de 2010, en Estados Unidos el mercado de REITs ascendió a $315 billones de dólares y
en el FTSE NAREIT ALL REIT Index (el índice másrepresentativo del sector) existen
150 instrumentos listados. El mercado de los REITs proporciona varias opciones de
inversión, como acciones individuales, fondos o ETFs, y su éxito se basa principalmente
en la alta generación de rendimientos. Destaca que el índice FTSE NAREIT Equity
REITs presentó mayores rendimientos durante 2009 - 2010 en comparación con el S&P
500 y el Russell 2000 (30.99% vs.9.94% y 26.98%, respectivamente), como se muestra
en la tabla y gráfica de Evolución de Rendimientos (pag. 4).

Fuente: Ixe Grupo Financiero con información de la BMV.

02/01/2004

Antecedentes de las FIBRAS

Esquema 1: Estructura FIBRAS

Base 100

La Bolsa Mexicana de Valores (BMV) busca dar a los inversionistas un amplio rango de
productos financieros por lo que se ha esforzado enofrecer nuevos productos como las
FIBRAS. Las FIBRAS son fideicomisos inmobiliarios orientados al financiamiento de
bienes raíces, el cual se puede realizar a través de: i) la adquisición o construcción de
bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento, o ii) la adquisición del derecho a
percibir ingresos provenientes del arrendamiento de inmuebles existentes (aportación).
Estefinanciamiento contará con garantía hipotecaria de los bienes arrendados.
Beneficios de Inversión. Las FIBRAS son Certificados Bursátiles Fiduciarios
Inmobiliarios (CBFIs) que generan altos niveles de rendimientos a través de los
dividendos pagados derivados del arrendamiento de los activos, así como de la
ganancia en capital resultado de la apreciación de los bienes (plusvalía). Otro beneficio
que...