Fideicomiso

Fideicomiso inmobiliario constituido por empresa constructora - Contabilización de sus operaciones
OFCTCP 0035
Bogotá, D.C., Marzo 7 de 2005
Ref: Consulta de septiembre 22 de 2004
Radicación 496

En desarrollo y previo el cumplimiento de los requisitos y trámites establecidos previstos en el artículo 23 de la Resolución 001 de 2001, respondemos su consulta de la referencia, en la cualse plantea:

PREGUNTA 1:
�LA EMPRESA CONSTRUCTORA CONSTITUYE UN FIDEICOMISO INMOBILIARIO DE ADMINISTRACIÓN Y PAGOS, DONDE LOS DINEROS DE LOS CLIENTES SON CONSIGNADOS EN LA CUENTAS DEL FIDEICOMISO, PERO EL FIDEICOMITENTE (CONSTRUCTORA) REALIZA UN RECIBO DE CAJA Y LA IMPUTACIÓN CONTABLE LA REALIZA A LA CUENTA 1625 Y SU CONTRAPARTIDA A LA CUENTA 2805, SIENDO ASI LAS COSAS Y ATENDIENDO A LAORIENTACIÓN PROFESIONAL 009 DE DICIEMBRE 2 DE 2003, TAMBIÉN APLICARÍA EN ESTE CASO?.
LOS INVENTARIOS DE LA CONSTRUCTORA, SE LE TRASLADAN AL PATRIMONIO AUTONOMO MENSUALMENTE, LO CUAL ESTE ACTIVO SE ME CONVIERTE EN UN DERECHO FIDUCIARIO, SUJETO AL AJUSTE POR INFLACIÓN MENSUAL; COMO LA CONTRAPARTIDA DE ESTA INVERSIÓN ESTA DADA POR LOS DINEROS RECIBIDOS DE LOS CLIENTES, LA CALIDAD DE VALOR MONETARIOCAMBIA AL SER DEPOSITADA EN LAS CUENTAS DEL FIDEICOMISO?
LA CONSTRUCTORA EFECTUA LAS VENTAS POR MANDATO DE LA FIDUCIA Y REPORTA MENSUALMENTE DICHAS VENTAS, POR LO TANTO QUIEN EFECTÚA EL CONTRATO DE COMPRAVENTA ES LA FIDUCIA.
SI ANALIZAMOS LAS IMPLICACIONES FISCALES QUE CONLLEVA AL APLICAR LO ESTIPULADO EN LA ORIENTACIÓN A ESTE TIPO DE NEGOCIOS SE ESTARÍA GENERANDO UNA UTILIDAD POR CORRECCIÓNMONETARIA ALTA EN UN AÑO Y POSTERIORMENTE UNA PÉRDIDA GRANDÍSIMA EN EL AÑO EN QUE LIQUIDEN EL FIDEICOMISO, SON LAS APRECIACIONES QUE VEO, SI ESTOY EN UN ERROR POR FAVOR REALICEN SUS RESPECTIVAS OBSERVACIONES.

RESPUESTA:

Antes de resolver las preguntas planteadas por el consultante, es necesario conocer algunas definiciones:
En primer lugar, según lo estipulado en el Decreto 2650 de 1993, enla descripción de la cuenta 1625, se entiende por fideicomiso inmobiliario �el contrato por medio del cual el ente económico transfiere un bien inmueble a la entidad fiduciaria para que administre y desarrolle un proyecto inmobiliario de acuerdo a las instrucciones señaladas en el contrato, cuando el beneficiario sea el mismo fideicomitente�.
En segundo lugar, las Leyes 45 de 1923 y 1991 �seentiende por encargo fiduciario el acto que se encamina a la realización de negocios jurídicos en razón de la solicitud formulada por una persona y no conlleva a la traslación de los derechos involucrados al fiduciario, circunstancia que permite inferir la no afectación del patrimonio de éste�.
Por último, se entiende por fiducia mercantil, según lo estipulado en el artículo 1226 del Código deComercio �un negocio jurídico en virtud del cual una persona llamada fiduciante o fideicomitente transfiere uno o más bienes especificados a otra, llamada fiduciaria, quien se obliga a administrarlos o enajenarlos para cumplir una finalidad determinada por el constituyente en provecho de ésta o de un tercero llamado beneficiario o fideicomisario�
Ahora bien, es necesario indicar que faltan máselementos de juicio con respecto a la consulta para poder emitir una respuesta, por lo que procederemos a solucionarla tomando como base las figuras utilizadas en la actualidad por las empresas constructoras.

Una primera figura es el denominado encargo fiduciario, en donde, como se expresó anteriormente, no hay traslación de derechos al fiduciario; esta figura se origina cuando una empresaconstructora decide realizar un proyecto, (construye una sala ventas con un prototipo de lo que pretende vender), pero debido a las condiciones del mercado, solo iniciara su etapa de construcción cuando se logre el punto de equilibrio, es decir, que por lo menos tenga prometido en venta el 50% o más del proyecto.
Para garantizarle a los promitentes compradores que su dinero no se perderá, en caso de no...