Fideicomisos Al Costo

Voces: FIDEICOMISO ~ FIDEICOMISO INMOBILIARIO ~ FIDEICOMISO DE INVERSION ~ ACTIVIDAD INMOBILIARIA ~ PRECIO ~ INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCION ~ FINANCIAMIENTO DE LA VIVIENDA ~ FINANCIAMIENTO DE LA CONSTRUCCION ~ CONSTRUCCION ~ AUTONOMIA DE LA VOLUNTAD ~ INVERSION ~ INVERSOR ~ FIDEICOMISARIO ~ FIDUCIANTE ~ FIDUCIARIO ~ COMPRADOR ~ PRECIO DE MERCADO ~ NEGOCIO JURIDICO ~ RIESGO DE MERCADO ~ RIESGOEMPRESARIO ~ PROYECTO DE INVERSION

Título: Fideicomisos de construcción "al costo"
Autor: Lisoprawski, Silvio
Publicado en: LA LEY 21/11/2011, 21/11/2011, 1

Sumario:

I. Los fideicomisos inmobiliarios. Introducción.-

II. Las razones del desarrollo del negocio inmobiliario con fideicomisos.-

III. Atractivos del fideicomiso en este modelo de negocio.-

IV. Losprotagonistas.-

V. Fideicomiso de construcción al costo.-

VI. La mecánica operativa.-

VII. Qué significa “al costo”.-

VIII. El desarrollador y los inversores.-

IX. Comparación entre “precio al costo” y “precio fijo”.-

X. Aspectos críticos y riesgos.-

XI. Algunas recomendaciones prácticas para operar fideicomisos inmobiliarios.-

XII. Conclusión.


Abstract:“El emprendimiento al costo es un tipo de estructuración de negocios que implica que cada uno de los interesados en acceder a un inmueble —vivienda, lote, local comercial, etc.— asuma la figura de inversor por su porcentaje de participación. Invertir en un emprendimiento al costo está asociado a las expectativas respecto de la evolución de los precios finales de los inmuebles y los costos deconstrucción.”

I. Los fideicomisos inmobiliarios. Introducción


Frente a la difusión alcanzada por los fideicomisos inmobiliarios de construcción al costo parece interesante examinar con alguna profundidad las características de este modelo de negocios. Como dije en otro trabajo, el denominado "fideicomiso inmobiliario"(1) en sí no es una especie tipificada del género contractualfideicomiso de la ley 24.441 (Adla, LV-A, 296) ni tiene una regulación propia, sino que es una más de las muchas y variadas aplicaciones, bajo el paraguas de las normas del Título I° de la citada ley. Es una aplicación del negocio fiduciario, estructurado ad hoc para emprendimientos inmobiliarios, mayormente destinados a viviendas en propiedad horizontal, conjuntos habitacionales, barrios cerrados, clubesde campos, locales comerciales, etc., cuyos "beneficiarios" o adquirentes son generalmente inversores, ahorristas no profesionales o consumidores finales, que buscan adquirir una propiedad con ciertas ventajas relativas respecto del costo, la financiación y una cierta seguridad. (2) A esas ventajas nos referiremos más adelante.
Las combinaciones y participación en el negocio, particularmente delos inversores y desarrolladores, son múltiples. Aun cuando hay alguna práctica general y parecidos, no hay un esquema, patrón fijo o "modelo uniforme" al que se ciñen, sino que depende de cómo se conjugan los recursos que cada parte aporta o invierte en el negocio y la ganancia o ventaja que pretende obtener. Sí tienen en común, la utilización del contrato de fideicomiso como vehículo jurídicoque contiene el negocio y encauza algunas relaciones de los participantes o protagonistas. Anticipamos que enfocaremos los fideicomisos que no están en la oferta pública (ley 17.801) (Adla, XXVIII-B, 1929) sino en el mercado inmobiliario corriente (3) (art. 5, ley 24.441).






II. Las razones del desarrollo del negocio inmobiliario con fideicomisos
Respecto del porqué del desarrolloexitoso, especialmente desde el año 2003, a riesgo de una explicación insuficiente y sin desconocer las opiniones criticas (4) que advierten acerca de las fallas, entendemos que responde básicamente a la conjugación de dos factores: uno primario, como es el económico; y otro complementario o auxiliar, como es la inexistencia de vías más prácticas y eficientes para contener negocios asociativos,...