fideicomisos vs consorcio

FIDEICOMISOS DE CONSTRUCCIÓN AL COSTO VS CONDOMINIO INDIVISO
La figura del fideicomiso apareció como una alternativa de inversión segura frente al condominio indiviso de construcción al costo, cuyos resultados podían verse afectados ante el fallecimiento, embargo o demanda de divorcio de alguno de los condóminos.
En este último caso, el consorcio propietario del terreno donde se construye eledificio es entendido como un condominio que se inicia con la adquisición de un terreno en copropiedad por los integrantes del mismo, decidiéndose en común la construcción al costo de una cierta cantidad de unidades, las que se afectarán al sistema de propiedad horizontal, adjudicándose entre aquéllos una vez concluidas, en una forma acorde con los aportes efectuados.
Cabe destacar que parte de ladoctrina sostiene que la realidad económica de los fideicomisos de construcción al costo es sustancialmente la misma que la del condominio indiviso; por ello, resulta necesario efectuar el análisis de la figura de los consorcios constituidos en condominio.
Así, según nuestro Código Civil, el condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobreuna cosa mueble o inmueble.
Al analizar el tratamiento tributario a dispensar al consorcio constituido en condominio el Fisco señaló que:”se trata de una mancomunidad de bienes -no de una asociación de personas- en la que sus componentes participan en calidad de copropietarios. Es un instituto "sui generis" en el que diversas personas adquieren un terreno en condominio con la intención deedificar sobre él un inmueble -al costo- en propiedad horizontal, abonando las sumas necesarias para ese fin y adjudicándose a la finalización de la obra las unidades construidas, de manera acorde con los aportes efectuados. La adjudicación mencionada, por lo tanto, no puede ser considerada como una "venta", dado que no implica transmisión de dominio alguno, puesto que el "consorcio” no poseía latitularidad del dominio del inmueble. La referida adjudicación constituye solamente un acuerdo de partes destinado a la asignación de las unidades construidas, ya que la propiedad de las mismas -dentro del régimen consorcial- perteneció siempre a los consorcistas, en proporción a los importes comprometidos con tal fin”(1).
Por su parte, el mismo criterio fue mantenido por el Fisco en los Dictámenes N°47/83 (DATyJ) y N° 41/85 (DATyJ), al indicarse que en el consorcio organizado como condominio todo se resuelve dentro de las disposiciones del Código Civil –artículo 2695 - Por tanto, se agregó que: ”….la adjudicación que se efectúa a la finalización de la obra por división del condominio no configura venta, atento a que el consorcio no poseía la titularidad del dominio del inmueble”. “En efecto,la referida adjudicación constituye solamente un acuerdo de partes destinado a la asignación de las unidades construidas, puesto que la propiedad de las mismas perteneció siempre a los consorcistas, en proporción a los importes comprometidos a tal fin”.
Cabe mencionar que, en el Dictamen Nº 1/1982 (DATyJ), la DGI diferenció en su análisis y tratamiento a la figura del consorcio constituido encondominio respecto a la situación de un consorcio organizado en forma de sociedad civil o comercial, en que ésta es propietaria del terreno, efectuando la construcción del edificio y afectándolo al régimen de la Ley N° 13.512, siendo el "consorcista" un socio al cual se le adjudica una unidad. Al respecto indicó que:”la sociedad se ha constituido con el objeto de realizar operaciones lucrativas y nose trata meramente de una formalidad jurídica con la que se puede revestir la situación del consorcio constituido en condominio. Aquí sí la adjudicación de la unidad configuraría una venta, puesto que ella implica la transmisión del dominio del bien cedido, entre dos personas jurídicas y económicamente distintas”.
El mismo criterio es el que subyace en el artículo 26 del Decreto Reglamentario...