Financiamientos urbanos

FORMAS DE FINANCIACIÓN PROYECTOS URBANOS

DE

GRANDES

Paulo Sandroni

Introducción 1 - TRIBUTACIÓN - Impuestos, Tasas, Contribuciones 2 - CONTRIBUCIÓN DE MEJORAS ( Valorización ) 3 - SUELO CREADO a) Operaciones Interligadas b) Operaciones Urbanas c) Coeficientes de Aprovechamiento Unicos ( POT ) 4 - PERMISIONES 5 - CONCESIONES 6 - LOS REAJUSTES DE TIERRAS 7 - EL TIF " TAX INCREMENTFINANCING " 8 - LAS APARCERIAS PUBLICO-PRIVADAS
Introducción
En las ultimas décadas los gobiernos de las ciudades latinoamericanas han puesto en practica diferentes formas de financiar grandes proyectos urbanos. Tales practicas tienen sus especificidades, pero si analisadas con cuidado pueden ser transferidas ( con los necesarios ajustes) para otras realidades con provecho tanto para gobernantes comopara gobernados. El texto que presentamos en seguida busca presentar algunas de las más importantes formas de financiación que han sido utilizadas en los paises latinoamericanos pero también en los Estados Unidos, Canadá y en Europa y Asia. Las formas que se presentan más abajo evidentemente no agotan el

tema; tienen la pretensión apenas de fomentar la discusión y circulación de ideas entrelos interesados.

Lo que es "financiar"? Financiar significa tener a la disposición capital-dinero para la inversión en una determinada obra de tal forma a viabilizar su realización. Esta forma de definir financiación trae aparejada la noción de tiempo, es decir, primero los recursos estarán disponibles para que después la obra sea realizada; o mismo, los recursos deben estar disponibles en lamedida en que las etapas de una obra van siendo iniciadas y terminadas. Siempre que se trata de recursos financieros la idea de tiempo trae también a colación el concepto de interés. Es decir estos recursos proporcionan, a quienes los aportan un determinado monto de intereses y, quienes los utilizan deben pagar ( directa o indirectamente) los intereses y devolver el principal. Ahora bien, lafinanciación de un gran proyecto urbano requiere también que se defina lo que sea "un gran proyecto urbano". La definición podría ser hecha tomandose como punto de referencia el monto de la inversión total necesaria par concretizar un proyecto. Aqui surgiria la cuestión de saberse cuál es el mínimo de recursos financieros a partir del cual un proyecto urbano pasa a ser "grande". Se corre el riesgo deentrar en una discusión interminable, es dedir de desarrollar una discusión sin puntos de referencia para que se llegue a un consenso. Aunque un gran proyecto urbano deba poseer la característica de involucrar una cantidad de dinero elevada, este no es el unico critério. Existen otros que deben ser considerados. Creo que los más importantes están relacionados con el cambio de vocación que unadeterminada área de la ciudad pode sufrir y /o también un cambio en el dinamismo de la actividad inmobiliária en general a raiz de la implantación de infra estructura, especialmente de caracter vial ( puentes, tuneles, avenidas etc.). El crecimiento vertiginoso de algunas ciudades en America Latina ocurrió de tal manera que las ciudades que presentaran este patrón de expansión en pocas decadas tuvieronareas que cambiaron rapidamente sus características. Muchas de estas áreas pasaron de la condición de tierra vacante, y/o tierra ocupada por industrias tradicionales y residencias de obreros y de clase media baja, para areas donde se construyeron grandes edificios comerciales y de servicios de alto padrón. Este crecimiento intenso significó también que muchas áreas se tornaran "viejas", fueronabandonadas por el gran capital inmobiliario, y sufrieran intensa degradación para en seguida presentar una cara renovada atraves de un "gran proyecto" urbano ( 1 ) .

Otra característica de tal crecimiento es que las ciudades pasaron a tener áreas nuevas conviviendo con areas viejas, dando a estas ciudades caracteristicas muy pecualiares, especialmente en los que se refiere a posibilidades de...