Finanzas para no especialistas

CASO 01
Macros S.A. empresa inmobiliaria, ha solicitado al Banco del Sur un financiamiento por $800,000 en tres partes con periodo de gracia. Ello es para construir una galería comercial de dos niveles sobre un terreno de 2,500 m2, que luego alquilará por metro cuadrado.
El Banco del Sur ha aprobado el financiamiento. Macros S.A. ha solicitado las tres partes del financiamiento como sigue:i) al inicio el 50% del monto total con un periodo de gracias de 6 meses, ii) la parte restante en 2 partes iguales, cada una a inicios de los meses 3 y 5 (también con periodo de gracia hasta el mes 6). Durante el periodo de gracia no se pagan intereses, pero si se generan. Luego del periodo de gracia la deuda se paga en 60 cuotas mensuales, iguales y vencidas. TEA = 12%.
Macros S.A. aportaráel terreno donde se edificará el centro comercial, el cual se terminará de construir y dar los acabados en 6 meses, estando disponible para alquilarse desde el primer día del mes 7. Macros piensa cobrar $8 m2/mes ¿considerando que solo el 90% del área construida será alquilable, qué porcentaje (m2) de la galería comercial debería tener alquilado de modo que sea suficiente para pagar la obligaciónmensual contraída?











Solución


Comentario
Se calculo el pago total que realizaría la empresa inmobiliaria Macros S.A, de las cuotas de los 3 préstamos que solicitó al Banco del Sur, siendo este monto de $ 18 571.646754 dólares, mientras que en el 7mo mes, solo pagaría la cuota del primer préstamo que es de $ 9 285.82 dólares.
Nosotros estamos asumiendo que el ingresoque debería percibir por el alquiler sea el que le permita pagar su deuda total, que en este caso es de $ 18 571.646754. Por lo tanto, el % de alquiler necesario para que pueda cumplir con su compromiso de deuda es de 46.429117%. Mientras que el % de alquiler que necesitaría para pagar su deuda en el 7 mes sería de 23.214558%.

CASO 02
Una entidad otorga un crédito pignoraticio por S/.20,000 aser pagado durante un año en cuotas mensuales cobrando los siguientes conceptos: i) interés compensatorio 60% efectivo anual, ii) seguro: 0.25% sobre el saldo mensual, iii) comisión de custodia mensual: 0.15% sobre el monto del préstamo, iv) portes mensuales: S/.7.00. Teniendo en cuenta únicamente dichos datos ¿Cuál será el costo efectivo de la deuda?
Solución




Comentario
Se calculael cronograma de amortizaciones y de cuotas finales mensuales, a fin de obtener el costo efectivo de la deuda mensual, mediante la aplicación de la función TIR (en Excel) al flujo de cuotas finales (seguros, comisión y portes). Finalmente, obtenernos un costo efectivo de la deuda mensual de 4.541300%, equivalente a un costo efectivo anual de 70.394188% (convertida mediante fórmula).


CASO 03Argos S.A. planea realizar un proyecto para colocar una mini central hidroeléctrica. Dicho proyecto conlleva una inversión de 8 millones de dólares, de los cuales el 70% será financiado vía endeudamiento proveniente de la casa matriz de Argos, con sede en Estados Unidos. La casa matriz estructura el endeudamiento con las siguientes características:
i. Moneda del préstamo: Dólares
ii. Plazo degracia: 6 meses. El tipo de periodo de gracia es muerto.
iii. Cuotas: Trimestrales, vencidas y crecientes en 5%.
iv. N° de cuotas: 12 (el tiempo no incluye el periodo de gracia)
v. Pagos extraordinarios: $150 mil junto con la cuota 4, $180 mil junto con la cuota 8 y $210 mil junto con la cuota 10. vi. TEA: 8.50%
Los pagos extraordinarios son pagos adicionales a las cuotas vencidas ycrecientes y no se contabilizan para al crecimiento de las cuotas. Dichos pagos extraordinarios se emplean para pagar y amortizar el capital. Desarrollo el cronograma de la deuda que se contraerá.





Solución

Comentario
Se desarrolla el cronograma de la deuda que Argos S.A. contraerá si financia el 70% de la inversión para implementar su proyecto de mini Central Hidroeléctrica.
Para...