fISCALIDAD DEL IVA

El IVA en Operaciones Inmobiliarias
La regulación del I.V.A. español sobre las operaciones inmobiliarias es realmente compleja. A menudo las partes que intervienen en los negocios de índole inmobiliaria desconocen cual es el tipo de I.V.A. correcto, o si bien dichas operaciones están realmente sujetas al impuesto. Esto afecta a un gran abanico de operaciones, desde la compra-venta, laconstrucción y rehabilitación, hasta el arrendamiento de inmuebles.

A continuación intentaremos echar luz sobre dicha normativa, planteando algunas de las operaciones que más habitualmente tienen lugar con bienes inmuebles, aclarando la situación de dicha operación respecto al I.V.A.

Se aplicará el tipo del 7% (o el 4% si se trata de VPO de régimen especial o de promoción pública) a las entregasde edificios o parte de los mismos aptos para su utilización como viviendas, con independencia de la finalidad a que se destinen (p.ej. despacho profesional).
También se aplicará el tipo del 7% en las entregas de garajes (máximo dos por viviendas), y anexos (sótanos, buhardillas o trasteros, escaleras, porterías, ascensores, corredores, cubiertas, canalizaciones, servidumbres, etc.), siempre ycuando se transmitan conjuntamente a la vivienda, esto es, en el mismo acto y fecha de la entrega de la misma, aun cuando se documente en contrato privado distinto.
Los garajes y anexos han de estar situados en el mismo edificio a la vivienda. La entrega de viviendas unifamiliares con sus terrenos accesorios realizadas por empresarios o profesionales en el ejercicios de su actividad, tributarán al7% siempre y cuando estos no superen los 5.000 metros cuadrados; el exceso tributará al régimen general (16%). Así mismo se aplicará el 7% a la entrega de casas prefabricadas.

Tributarán al tipo del IVA del 16% las entregas de locales de negocio, las edificaciones objeto de demolición para construir nuevas promociones urbanísticas, los inmuebles en construcción integrados por el solar y laestructura de hormigón; las entregas de edificios en curso de construcción, la importación de los elementos componentes desmontados de viviendas de madera.

En resumen : 

ENTREGA DE VIVIENDAS: 

- Terminadas entregadas por particular, sujeta a Impuesto Transmisiones 
   Patrimoniales (I.T.P.) al tipo impositivo del 7%.
- Terminadas entregadas por promotor (1ª. entrega), I.V.A. al 7%
-Terminadas entregadas por promotor (2ª. entrega), I.T.P. al 7%
- Entregadas por Sujeto pasivo y en construcción, I.V.A. al 16%.
- Entregas por S.P. para rehabilitación, I.V.A. al 16%.
- Entregas por S.P. para demolición y reconstrucción, I.V.A. al 16%.
- Entrega por S.P. para uso distinto a vivienda (p.e. despacho), I.V.A. al 7%.

Más adelante especificamos que se entiende por primera ysegunda entrega.
A efectos del IVA también se considera promotor al que realiza la promoción para su uso privado, o quien promueva una sola edificación, aunque no realice otra actividad sujeta a IVA.
Como Sujeto pasivo ( S.P.) del impuesto se entiende al obligado a repercutir IVA en las operaciones que realiza, y más concretamente el promotor, empresario o sociedad mercantil.

Tributan al7% las ejecuciones de obra, con o sin aportación de materiales, que tengan por objeto la construcción o rehabilitación (caso en el que el coste de las obras es superior al 25% del precio de adquisición si esta se hubiese efectuado en los dos años anteriores a la rehabilitación, o del verdadero valor en otro caso) de edificaciones o partes de las mismas, destinadas principalmente a viviendas (estoes, las edificaciones en las que al menos el 50% de la superficie se destina a esta utilización), incluidos los locales, anexos, garajes, instalaciones y servicios complementarios situados en ellas, que sean consecuencia de contratos formalizados directamente , sea de forma oral o escrita, entre el promotor (quién construye o encarga la construcción del edificio) y el contratista (el promotor...