Ganancias compra venta de inmuebles

Impuesto a las ganancias.
Grupos de contribuyentes:

1. Los sujetos pasivos que no son personas físicas o sucesiones indivisas: Si se trata de sujetos que realicen actividades comerciales en general, hagan o no profesión habitual de la compraventa de inmuebles, se trate de sociedades regulares constituidas en el país, irregulares, establecimientos estables de empresas del exterior, empresasunipersonales ubicadas en el país, estarán alcanzados por el impuesto a las ganancias por los resultados obtenidos en la transferencia de dominio de inmuebles.

2. Sujetos pasivos que son personas físicas o sucesiones indivisas: si se trata de personas que hacen habitualidad de la compraventa de inmuebles, sus operaciones están alcanzadas por el impuesto a las ganancias.
En el año 1989 sedictó la RG (AFIP) 3026 que dispuso un régimen general de retención del impuesto a las ganancias para las operaciones de transferencias de dominio de inmuebles en la medida en que se encuadren en las situaciones descriptas.
La tasa de retención es del 3% sobre el valor total de la venta o de la valuación fiscal, el importe de ambos que fuere mayor. En el caso de otorgarse un plazo mayor de 5 añospara cancelar la operación y se perciba menos del 50% del valor total al momento de la transferencia de dominio, la tasa de retención se reduce al 1,5%. La ley del impuesto a las ganancias por supuesto alcanza la utilidad obtenida de la venta de los inmuebles en cuestión, pero la retención que estamos comentando se toma del total.

Digamos para redondear que esta retención se efectúa tomando encuenta la transferencia del dominio del bien o la escritura traslativa, lo que ocurriere en primer término, dado que ese es el criterio de la ley del impuesto para considerar realizada la operación.
Se dan algunas situaciones especiales que comentaremos brevemente. Por ejemplo el caso del cambio o permuta, o la dación en pago. Estas operaciones se encuentran alcanzadas por la retención, pero enla medida en que exista un remanente en dinero sobre el cual retener, o hasta su concurrencia si fuera el caso. Es decir que si en la permuta o dación en pago, no existiere diferencia en dinero, la retención no procede por imposibilidad de llevarla a cabo. Naturalmente que la retención estará a cargo de los escribanos en el momento de celebrarse la escritura traslativa, pero también puede ocurrirque sea el cesionario de un boleto de compraventa el que deba retener en el caso de que tal cesión implique también la transferencia de dominio. El impuesto a las ganancias como se sabe es un impuesto anual, por lo tanto la operación deberá ser declarada por el vendedor (y también en su caso por el comprador) en el ejercicio anual correspondiente. Ahora bien, la resolución admite que no se retengael impuesto si el vendedor obtiene un certificado de no retención, que deberá otorgar la dependencia de la AFIP donde se encuentre inscripto, para lo cual deberá solicitar tal exención con por lo menos 10 días corridos de antelación al acto escriturario. Con el certificado en mano, la retención no procede. Y tal certificado será otorgado por la AFIP en tanto y en cuanto el contribuyente demuestreque del resultado de la operación de transferencia del bien, no se obtiene utilidad.
Es decir, que arroja quebranto. Puede darse el caso de que la retención no corresponda por distintas causas, tal como indicaremos a continuación:
a. Venta y reemplazo en los términos de la ley de impuesto a las ganancias. Si el vendedor realiza la operación con el objeto de reemplazar el inmueble por otro,para lo cual tiene un plazo de un año, deberá presentar una nota en la Agencia de la AFIP donde está inscripto
b. En los casos de reorganización de empresas, donde la transferencia del bien se realiza dentro de la figura del conjunto económico
c. En los casos de expropiación.
d. Cesiones intermedias donde los cesionarios ya hubieran retenido el impuesto en otra etapa.
e. Operaciones de...