GEMA_MARIA_RAMIREZ_PACHECO_2

RESUMEN
Una de las principales líneas de investigación de la economía urbana es el comportamiento
del mercado inmobiliario y sus relaciones con la estructura territorial. Dentro de este
contexto, la reflexión sobre el significado del valor urbano, y abordar su variabilidad,
constituye un tema de especial importancia, dada la relevancia que ha supuesto y supone
la actividad inmobiliaria enEspaña.
El presente estudio ha planteado como principal objetivo la identificación de aquellos
factores, ligados a la localización que explican la formación del valor inmobiliario y justifican
su variabilidad. Definir este proceso precisa de una evaluación a escala territorial
estableciendo aquellos factores de carácter socioeconómico, medioambiental y urbanístico
que estructuran el desarrollo urbano,condicionan la demanda de inmuebles y, por tanto, los
procesos de formación de su valor.
El análisis se centra en valores inmobiliarios residenciales localizados en áreas litorales
donde la presión del sector turístico ha impulsado un amplio. Para ello, el ámbito territorial
seleccionado como objeto de estudio se sitúa en la costa mediterránea española, al sur de
la provincia de Alicante, la comarcade la Vega Baja del Segura.
La zona, con una amplia diversidad ecológica y paisajística, ha mantenido históricamente
una clara distinción entre espacio urbano y espacio rural. Esta dicotomía ha cambiado
drásticamente en las últimas décadas, experimentándose un fuerte crecimiento
demográfico y económico ligado a los sectores turístico e inmobiliario, aspectos que han
tenido un claro reflejo en losvalores inmobiliarios. Este desarrollo de la comarca es un claro
ejemplo de la política expansionista de los mercados de suelo que ha tenido lugar en la
costa española en las dos últimas décadas y que derivado en la regeneración de un amplio
tejido suburbano.
El conocimiento del marco territorial ha posibilitado realizar un análisis de variabilidad
espacial mediante un tratamiento masivo dedatos, así como un análisis econométrico que
determina los factores que se valoran positivamente y negativamente por el potencial
comprador. Estas relaciones permiten establecer diferentes estructuras matemáticas
basadas en los modelos de precios hedónicos, que permiten identificar rasgos diferenciales
en los ámbitos económico, social y espacial y su incidencia en el valor inmobiliario.
También se hasistematizado un proceso de valoración territorial a través del análisis del
concepto de vulnerabilidad estructural, entendido como una situación de fragilidad debida a
circunstancias tanto sociales como económicas, tanto actual como de tendencia en el
futuro. Actualmente, esta estructura de demanda de segunda residencia y servicios ha
mostrado su fragilidad y ha bloqueado el desarrollo económicode la zona al caer
drásticamente la inversión en el sector inmobiliario por la crisis global de la deuda. El
proceso se ha agravado al existir un tejido industrial marginal al que no se ha derivado
inversiones importantes y un abandono progresivo de las explotaciones agropecuarias.
El modelo turístico no sería en sí mismo la causa del bloqueo del desarrollo económico
comarcal, sino la forma en quese ha implantado en la Costa Blanca, con un consumo del
territorio basado en el corto plazo, poco respetuoso con aspectos paisajísticos y
medioambientales, y sin una organización territorial global. Se observa cómo la vinculación
entre índices de vulnerabilidad y valor inmobiliario no es especialmente significativa, lo que

F O R M A C I Ó N

D E L

V A L O R

I N M O B I L I A R I O

E N

Á R E AS

D E

C R E C I M I E N T O

S U B U R B A N O

R E S U M E N

1

denota que las tendencias futuras de fragilidad no han sido incorporadas a la hora de
establecer los precios de venta del producto inmobiliario analizado.
El valor muestra una clara dependencia del sistema de asentamiento y conservación de las
áreas medioambientales y un claro reconocimiento de tipologías propias del medio...