GUIA DE LA HIPOTECA


CONTRATOS Y GARANTÍAS

LA HIPOTECA
El término hipoteca es una expresión compuesta, que procede de la lengua griega clásica, derivada de las palabras hypo (debajo) y teka (cajón, caja); Si bien el término hipoteca procede del griego, la regulación y la idea de la hipoteca es heredada del derecho Romano. Concretamente, en la antigua Roma había dos formas principales de garantizar una deuda.
LaFiducia: Que consistía en que el deudor traspasaba la propiedad de un bien al acreedor para garantizar la deuda. Generaba una gran desprotección para el deudor.
La Prenda o pignus, con una regulación muy parecida a la actual.
El perfeccionamiento posterior dio lugar, en ocasiones, cuando el deudor necesitaba sus bienes para poder pagar la deuda, a que la prenda fuera pactada sin desplazamiento dela posesión en favor del acreedor. Se utilizaba así para que los arrendadores de la tierra garantizaren el pago al arrendatario, ignorando sus aperos de labranza (que iban a necesitar en todo caso para trabajar, por lo que no podían ceder al acreedor).
Fue esta figura el germen de la hipoteca actual. Sin embargo, por motivos de seguridad jurídica, dado que por falta de posesión permanecía comocarga oculta, no fue sino hasta el establecimiento de las Contadurías de hipotecas, luego convertidas en Registros de la Propiedad, que trajeron el final de la hipoteca como carga oculta, mediante la Publicidad Registral, cuando empezó a utilizarse de forma generalizada, como gran dinamizadora del crédito territorial.
Nuestro legislador lo define en su artículo 1.877 como un derecho real constituidosobre los bienes del deudor o de un tercero en beneficio de un acreedor, para asegurar sobre estos bienes el cumplimiento de una obligación.
El consultor Magno la Define como un Derecho Real constituido en seguridad de un crédito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continúan en poder del deudor.
Analizando los conceptos anteriores se concluye que la hipoteca es un derecho real degarantía y de realización de valor, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación (normalmente de pago de un crédito o préstamo) sobre un bien, (generalmente inmueble) el cual, aunque gravado, permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor hipotecario, en caso de que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta forzosa del bien gravadocon la hipoteca, cualquiera que sea su titular en ese momento (reipersecutoriedad) para, con su importe, hacerse pago del crédito debido, hasta donde alcance el importe obtenido con la venta forzosa promovida para la realización de los bienes hipotecados.
CARACTERES DE LA HIPOTECA
Es un derecho real de garantía:
El derecho real de garantía es aquel que tiene por finalidad asegurar elcumplimiento de una obligación, constituyendo trabas para evitar la enajenación de la cosa que esta destinada a la a responder el titular del crédito ó Derecho. El derecho real de garantía es oponible a todos (erga omnes), y permite al acreedor hipotecario ejercer su poder sobre los bienes hipotecados, es decir, que le confiere al acreedor hipotecario el llamado ius distrahendi , que está conformada poruna trilogía de derechos, consistentes en :
-Derecho de hacer ejecutar la cosa para la satisfacción de su crédito.
-Derecho de preferencia para cobrarse con el producto del remate de la cosa hipotecada por encima de los demás acreedores.
-Derecho de persecución de ese bien donde se encuentre y en las manos de quien se encuentre, para traerlo al remate judicial con el mismo propósito anterior.
Esaccesoria:
En virtud de que para su existencia presupone la existencia y validez de una obligación principal, a la cual garantiza. La hipoteca no puede subsistir en forma autónoma, es decir independientemente del crédito u otra obligación principal garantizada y que cualquier circunstancia que afecte la acreencia, tiene influencia directa en la hipoteca en tal sentido, frente a la...