hipoteca inmobiliaria

La hipoteca inmobiliaria es una hipoteca sobre un inmueble y por tanto un derecho real de garantía, para asegurar el cumplimiento de la obligación de pago del crédito hipotecario. La hipoteca inmobiliaria se formaliza mediante un contrato por el que se adquiere una obligación y se consigue un crédito con el que hacer frente al pago del precio de la vivienda más los correspondientes interesesestableciendo como garantía el inmueble hipotecado -vivienda, local, edificación- cuyo valor responde en todo o en parte del riesgo del impago ante el acreedor -habitualmente el banco-, lo que depende en todo caso de la legislación hipotecaria de cada país y en concreto de la regulación de la dación en pago, en cuyo caso la deuda, de existir, quedaría completamente cancelada con la entrega de lavivienda.3 4

No debe confundirse la obligación garantizada (préstamo o crédito) con la propia garantía (hipoteca) que es la que asegura la devolución del préstamo. Aunque vayan unidos, el crédito hipotecario y la hipoteca son negocios jurídicos distintos. Así, con independencia del préstamo, siempre se podrá ejecutar y realizar su valor (venta forzosa), sin tener en consideración al dueño de la cosahipotecada, o al titular del derecho real hipotecado.La hipoteca inmobiliaria como derecho real[editar]
La hipoteca inmobiliaria es un derecho real de garantía, o, una forma de garantía real, -una relación jurídica entre una persona y una cosa-, que confiere al acreedor el poder de realizar con preferencia el bien inmueble hipotecado, mediante su venta forzosa, que definitivamente se diferenciade la prenda en que la hipoteca no exige el requisito del desplazamiento o desposesión de la cosa que constituye el objeto de la garantía, la cual seguirá estando en poder del deudor hipotecario, y se diferencia también de la prenda, en que la hipoteca recae sólo sobre bienes inmuebles. La mayor ventaja de la hipoteca frente a la prenda radica quizá en que no se requiere que el hipotecante (dueñode la finca hipotecada) se desposesione del bien gravado, ni se coarta su poder de disposición, pues puede vender, arrendar, ceder, volver a hipotecar, etc., la finca hipotecada. Cualquier adquirente posterior recibirá el bien hipotecado, gravado con la afección real, quedando obligado a soportar el ejercicio del derecho de realización de valor que lleva aparejado, sea quien fuere dicho poseedor(reipersecutoriedad).

Características primarias de la hipoteca inmobiliaria[editar]
La hipoteca inmobiliaria es un derecho real, pues recae inmediata y directamente sobre una cosa inmueble, o sobre otro derecho real, y siempre se podrá ejecutar y realizar su valor (venta forzosa), sin tener en consideración al dueño de la cosa hipotecada, o al titular del derecho real hipotecado.

Comoderecho de realización de valor, la hipoteca está concebida para permitir el resarcimiento económico del acreedor hipotecario frente al deudor que no cumple. Con este fin, el art. 12 de la Ley Hipotecaria exige que para constituirse la hipoteca deberá hacerse constar el importe de la obligación garantizada y de sus intereses, hasta un máximo de cinco años, así como el valor en que se ha tasado parasubasta la finca o derecho objeto de hipoteca.

Es asimismo un derecho accesorio; la hipoteca, en general, se sustenta sobre la preexistencia de un derecho anterior y se constituye para garantizar el cumplimiento de una obligación principal, afectando un determinado bien de manera especial y prioritaria al cumplimiento de esa obligación. La obligación principal y la de garantía, o accesoria, vanindisolublemente unidas de modo que si se extingue la obligación principal, no puede seguir subsistiendo la accesoria, y la garantía se extingue. No obstante, la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, que ha modificado la Ley Hipotecaria de 1946 en el sentido de excepcionar el dogma de la accesoriedad de la hipoteca, con el nuevo art. 153-bis de la Ley Hipotecaria, cuyo texto otorga carta de naturaleza a...