Hipoteca

1.1 Concepto de Hipoteca
Dentro de los contratos accesorios de garantía encontramos la hipoteca la cual el catedrático Miguel Ángel Zamora la define de la siguiente manera:
“la hipoteca es un contrato por virtud del cual una persona llamada deudor hipotecario, constituye un derecho real del mismo nombre sobre un bien generalmente inmueble, determinado y enajenable, a favor de otra personallamada acreedor hipotecario, para garantizar el cumplimiento de una obligación, sin desposeer al deudor hipotecario del bien gravado y que le da derecho al acreedor, de persecución y en caso de incumplimiento de la obligación, de enajenación y preferencia para ser pagado con el producto de la enajenación, en grado de prelación que señala la ley”1.
Y ahora bien comparando con otros autores como porejemplo Borja Soriano Manuel el que considera que la hipotecas es
“aquel por virtud del cual nace un derecho real que afecta a un inmueble generalmente para garantizar el cumplimiento de una obligación principal y su preferencia en el pago”2.
Tomando en cuenta distintas definiciones nos damos cuenta que los dos autores tienen semejanzas en sus definiciones.
Cabe destacar que la hipoteca comoya se menciono es un derecho real de garantía el cual se define:
“que es aquel que se constituye sobre un bien generalmente inmueble, determinado y enajenable, para garantizar, sin desposeer al deudor hipotecario del bien y que le da derecho a su titular de persecución, y en caso de incumplimiento de la obligación, de enajenación y preferencia para ser pagado con el producto de la enajenación, enel grado de prelación que señala la ley”3
La hipoteca como derecho real es oponible erga hommes y por lo tanto, los bienes hipotecados conservan el gravamen aun cuando se trasmita su propiedad un tercero.
El contrato de hipoteca puede celebrarse entre el acreedor y el deudor de la obligación que se garantiza entre el acreedor y un tercero que no sea el deudor de la obligación garantizada(2904).
Como se puede observar la hipoteca en ambas figuras ya sea Derecho real o contrato, se define de la misma manera.
1.2 Características Fundamentales
Tomando de referencia el punto de vista del catedrático Miguel Ángel Zamora cito las siguientes características de este contrato:
“Es un contrato accesorio de garantía y por lo tanto su existencia y validez dependen de la existencia y validezde la obligación garantizada, por lo que en términos generales, la nulidad, la trasmisión, duración o extinción de la obligación recaen en la hipoteca.
La extinción de la obligación garantizada origina la extinción de la hipoteca (2941, frac II)
La cesión del crédito origina la trasmisión del derecho hipotecario (2032) pero no la produce la cesión de deuda (2055).
La hipoteca es una garantíareal para el cumplimiento de la obligación de la cual depende, lo que significa que el valor del bien hipotecado está garantizado en forma preferente el cumplimiento de esa obligación, independientemente de la garantía tácita que representa todo el patrimonio del deudor, cuando éste es el que ha constituido el gravamen. Si la hipoteca la constituyó un tercero, el acreedor tiene como garantíaespecífica el valor del bien hipotecado pero no el patrimonio del deudor hipotecario, por no ser éste el deudor de la obligación garantizada.

La celebración del contrato origina la creación del derecho real.
La hipoteca, para que produzca sus efectos de derecho real, oponible erga hommes, sólo puede recaer sobre bienes determinados e indubitablemente identificables, que son los únicos que puedeninscribirse en el Registro público de la propiedad y, además, debe inscribirse precisamente en tal registro. Sin un bien puede identificarse e individualizarse, sin lugar a dudas no puede inscribirse el contrato, lo que origina que no producirá efectos de derecho real, por no ser oponible a terceros.

Los bienes sobre los que se constituye el derecho hipotecario deben ser bienes enajenables, ya...