Hipoteca

LA HIPOTECA


1.- CONCEPTO.


El art. 2407 del CC. contiene la definición legal de hipoteca. Señala el artículo que “La hipoteca es un derecho real de prenda, constituido sobre inmuebles que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor”. Esta definición ha sido criticada por nuestra doctrina, porque no proporciona una idea cabal de la garantía.


Somarriva la definecomo “el derecho real que recae sobre un inmueble que permaneciendo en poder del constituyente, da derecho al acreedor para perseguirlo de manos de quien se encuentre y de pagarse preferentemente del producto de la subasta”.


Se define la hipoteca como derecho real y no como contrato, porque si bien por lo general tiene ambas características, no siempre acontece así, ya que puede existircomo derecho sin que haya contrato, como ocurre en el caso de la hipoteca legal que contempla el C.P.C.





2.- IMPORTANCIA.


De todas las cauciones, tanto reales como personales, ninguna ofrece mayor seguridad al acreedor que la hipoteca, siendo la principal fuente de crédito. Ello, porque los bienes raíces tienen un valor estable, más o menos elevado, resultando posible obtenercréditos más cuantiosos. También la hipoteca presenta ventajas para el deudor, porque no obstante la constitución del gravamen, no se ve desposeído del inmueble, pudiendo valerse de él para obtener utilidades.


Para que conserve su eficacia, la hipoteca debe gozar de la publicidad general, lo que se consigue mediante la inscripción en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservadorde Bienes Raíces.





3.- CARACTERISTICAS DE LA HIPOTECA.


La hipoteca es un derecho real; es un derecho inmueble; constituye una limitación al dominio; es un derecho accesorio; da origen a una preferencia; es indivisible; y constituye un principio de enajenación.


a) Es un derecho real: art. 577.


En los demás derechos reales, es posible visualizar una relacióndirecta entre el titular del derecho y la cosa sobre la que recae tal derecho; dichos derechos reales se ejercitan mediante el goce o tenencia de la cosa. En la hipoteca, en cambio, la forma de ejercitar el derecho se materializa en la facultad que tiene el acreedor de pedir la venta de la cosa hipotecada en caso que el deudor no cumpla la obligación.


Por ser la hipoteca un derecho real, seejerce sobre el bien gravado sin respecto a determinada persona. De este carácter se deduce que el acreedor goza del derecho de persecución, expresamente reconocido en el art. 2428 del Código Civil, que le permite perseguir la finca hipotecada de manos de quien se encuentre y a cualquier título que la haya adquirido.


b) Es un derecho inmueble: art. 580.


Siempre la hipoteca seejerce sobre un bien raíz (sin perjuicio de lo dispuesto en ciertas leyes especiales, como la Ley N° 18.916, referida al Código Aeronáutico, careciendo de importancia a este respecto la naturaleza de la obligación principal garantizada.


De esta característica se siguen consecuencias importantes: su tradición se efectúa por la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (art. 686); suposesión puede ser amparada mediante las acciones posesorias (art. 916).


c) Es un derecho accesorio.


c. 1) Noción general.


Característica general a todas las cauciones (art. 46). Supone la hipoteca la existencia de una obligación principal, sea de dar, hacer o no hacer; pura y simple o sujeta a modalidades (como se desprende del art. 2427); determinada o indeterminada (art.2427): actual o futura (art. 2413); emanada de cualquiera de las fuentes de las obligaciones.


c.2) Hipoteca de obligaciones naturales.


Son susceptibles de garantizarse con hipoteca no sólo las obligaciones civiles, sino también las naturales. Con respecto a la garantía hipotecaria de estas obligaciones, debemos distinguir:


1 ° Si la hipoteca se constituye por el deudor o un...