Hipoteca

La Hipoteca, conjuntamente con la Propiedad Pretoriana o in bonis habere, El derecho de Superficie (el propietario del suelo es también propietario de la superficie), El Ius in Agro vectigalis, y el derecho de enfiteusis, conformaban lo que para la época romana se denominaban

DERECHOS REALES PRETORIANOS.

El estudio que nos ocupa a continuación es para Estudiar a profundidad uno de estasderechos más relevantes como lo es La Hipoteca, de las cual podemos encontrar varias definiciones, entre ellas:

* Gravamen que pesa sobre un bien, por el cual está sujeto a responder de una deuda.

* Gravamen sobre la propiedad que asegura la promesa de pagar un préstamo.

* Derecho real que para garantizar el cumplimiento de una obligación principal, se constituye sobre bienesinmuebles determinados y enajenables los cuales no se entregan al acreedor.

* Garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor, y que da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de dichos bienes, en el grado de preferencia establecido por la ley.

* La hipoteca es un derecho real pretoriano establecido sobre unacosa mueble o inmueble para garantizar el pago de una deuda

En el caso específico de nuestro estudio utilizaremos la siguiente definición, establecida en el Código civil venezolano, es su artículo 1.877

“ La Hipoteca es un derecho Real constituido sobre los bienes del deudor o de un Tercero, en beneficio de un Acreedor, para asegurar sobre estos bienes el cumplimiento de una obligación”Origen Histórico de la Hipoteca

1) ENAJENACION FIDUCIARIA: en la enajenación fiduciaria el deudor para garantizar el pago de una deuda, transfiere al acreedor la propiedad de una cosa y este se compromete, por un pacto de fiducia, a transferirle la propiedad al deudor al recibir el pago de la deuda.

Este procedimiento trae las siguientes consecuencias:

* Si el deudor paga, el acreedordebe transferirle la propiedad de la cosa, y s no lo hace el deudor puede ejercitar contra el la acción fiduciae directa.
* Si el deudor paga, el acreedor como propietario de la cosa puede venderla para pagarse lo que se adeuda, y si obtiene un precio superior a su crédito debe entregar la diferencia al deudor.

2) PRENDA O PIGNUS: En la prenda o pignus, el deudor entrega al acreedor laposesión de una cosa, para garantizarle el pago de una deuda y el acreedor se obliga a devolvérsela después que reciba el pago de dicha deuda.

El acreedor pignoraticio no podía:

* Servirse de la cosa dada en prenda, ni venderla, sin el consentimiento del deudor, bajo pena de ser reputado como ladrón.
* Recuperar la posesión de la cosa dada en prenda, si ha perdido dicho posesión; pues,carecía de acción para ello. Posteriormente se le acordaban los interdictos posesorios
* Vender la cosa dada en prenda, cuando la deuda no le era pagada; pero, posteriormente se le concedió esta facultad luego de hacer tres notificaciones al deudor.

3) HIPOTECA: Los inconvenientes de las anteriores garantías se hicieron sentir principalmente en las relaciones entre arrendadores ycolonos de los fundos rurales; pues, para garantizar al propietario el pago del arrendamiento el colono no tenia, generalmente, sino sus instrumentos agrícolas, de los cuales no podía cederle al acreedor ni su propiedad ni su posesión, por ser sus instrumentos de trabajo
Por ello, se admitió, que los diversos objetos llevados al fundo por el colono, estarían afectos al pago del arrendamiento, por unasimple convención entre el arrendador y el colono, sin privar a este ultimo de su posesión.

Después el pretor servius, acordó al arrendador una acción real: la acción serviana, para el caso de que el colono no pagara el arrendamiento, poder reivindicar contra todo poseedor las cosas afectadas por el colono al pago de ese arrendamiento

Esta práctica se extendió luego a los fundos urbanos,...