Historia del upac

HISTORIA DEL UPAC

El sistema de financiación de vivienda conocido como UPAC, fue durante mas de 15 años, una exitosa metodología financiera que sirvió para el logro de objetivos de política macroeconomía; dinamizó la demanda, impulso el ahorro y alentó la inversión en la vivienda y otros sectores de la economía. Su estructura y su formula de calculo eran simples y tal vez por ello eficientes, elsistema tenia tasas fijas y corrección monetaria ajustable, así fue posible superar las fluctuaciones en las tasa de interés y las variaciones de la inflación y dedicar recursos de ahorro de corto plazo a financiación de vivienda de largo plazo, al tiempo que se protegió al deudor hipotecario mediante la fijación de topes que impedían que las cuotas se dispararan por encima del crecimiento de susingresos y capacidad de pago. La confianza en el sistema fue total para todos los agentes económicos que intervienen en el negocio inmobiliario, al punto que los deudores en Upacs, constructores y compradores de vivienda, de los últimos cinco años, al momento de hacer sus compromisos hipotecarios ni siquiera revisaban la formula de calculo de las cuotas y del saldo de la deuda, tan solo selimitaban a comprobar que el valor de los pagos mensuales se ajustara a su capacidad de pago del momento. No hacia falta hacer estimaciones de mediano ni largo plazo; el sistema había funcionado para mucha gente durante bastante tiempo y eso bastaba.
La base de calculo del UPAC ha sido ajustada en 20 ocasiones a lo largo de su existencia y aunque ciertamente, los cambios en el comportamiento de laeconomía exigen cambios en el manejo de sus variables, es muy probable que las modificaciones en el sistema de calculo del Upac, hayan sido resultado de improvisaciones sobre la marcha, en las cuales ha prevalecido el interés por el beneficio de un agente, en este caso de las corporaciones de ahorro y vivienda, en detrimento de los demás que intervienen en el negocio inmobiliario. No es gratuito quedurante el ano 1996 las utilidades del sector financiero , a pesar de la crisis, presenten un incremento del 70%, mientras la industria alcanzo un escaso 15%.
La reforma financiera de comienzos de los 90, marco el puntillazo final a la eficiencia del sistema UPAC; se elimino el tope a la corrección monetaria y el calculo del UPAC se enlazo con las tasas de interés. A partir de entonces , elconcepto esencial del UPAC, como unidad de valor constante había desaparecido. Es absurdo, por decir lo menos, que una figura financiera creada para proteger la financiación hipotecaria de la perdida de valor de la moneda este desligada de la inflación. Eventos simultáneos, de perfil coyuntural, agravaron la situación del sistema de financiamiento hipotecario. A partir de la vigencia de la nuevaConstitución el Banco de la República se convierte en responsable directo de mantener el poder adquisitivo de la moneda colombiana, esto es del control de la inflación. De algún modo resulta tragicómico para el deudor hipotecario en Upacs, la desafortunada coincidencia de que precisamente al momento en que al Banco de la República se le exige con fuerza de ley, mantener bajas tasas de inflación, lacorrección monetaria se separa de la inflación y pasa a calcularse sobre los cambios de la tasa de interés interbancaria conocida como DTF.
Con el sano objetivo de democratizar y hacer mas eficiente el sector financiero, la reforma de los 90, permitió, que las corporaciones de ahorro y vivienda entraran el juego de la multibanca, esto es, a diversificar su portafolio de servicios financieros. Se acaboasí la banca especializada en vivienda, porque además de los bancos no entraron a financiar hipotecas en forma amplia y por el contrario la dinamizada competencia impulso el crecimiento de las tasa de interés.
Los economistas saben que el efecto de las tasa de interés sobre la demanda de vivienda es mucho mas grave que sobre la inversión industrial y los deudores hipotecarios de Upac, hoy...