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 ARTICULO 1128: DERECHO DE RETENCiÓN SOBRE INMUEBLES

Para que el derecho de retención sobre inmuebles surta efecto contra terceros, debe ser inscrito en el registro de la propiedad inmueble.
Solo se puede ejercitar el derecho de retención frente al adquirente a título oneroso que tiene registrado su derecho de propiedad, si el derecho de retención estuvo inscrito con anterioridad a laadquisición.
Respecto a los inmuebles no inscritos, el derecho de retención puede ser registrado mediante anotación preventiva extendida por mandato judicial.

CONCORDANCIAS:

C.C. arts, 2014, 2019, 2022

Comentario

Héctor Lama More

No se aprecia antecedente normativo en nuestra legislación civil.
El legislador ha optado, en este caso, por la seguridad jurídica que proporciona elRegistro Público a terceros que adquieren a título oneroso derechos sobre inmuebles. La publicidad prevalece sobre el interés privado del acreedor que tiene en su poder un bien que pertenecía a su deudor.

En este caso, resulta evidente que quien tiene el predio en su poder, solo podrá ejercer su derecho de retención sobre este cuando quien le solicite la entrega del mismo sea el propietario y a lavez su deudor. Para ello no requerirá de que su derecho se encuentre inscrito, esto es, que sea de conocimiento de todos. No sucederá lo mismo si quien le reclama la entrega es un tercero, es decir, el nuevo
dueño; en ese supuesto, el poseedor solo podrá ejercer su derecho a retener el bien, por la deuda que le tiene su anterior propietario, si el referido derecho estuviera inscrito conanterioridad a la inscripción del derecho del adquiriente. Se aplica en este caso la regla prior in tempore, potior in iure, es decir, primero en el tiempo mejor en el derecho. Regla que se encuentra recogida en los artículos 2014 y 2022 del Código Civil.

La norma resulta coherente con la naturaleza jurídica del derecho de retención. Si se identifica a este como un derecho real, resulta evidente que talderecho solo puede serie opuesto al derecho real de propiedad del nuevo dueño, si el derecho de aquel se encuentra inscrito con anterioridad al de este. Sin embargo, podemos afirmar, sin lugar a dudas, que tal requisito no resulta necesario para ejercer el derecho de retención, si el tercero adquirió su derecho de propiedad a título gratuito (adelanto de herencia, donación, etc.), o cuando suderecho aún no se encuentra inscrito.

No obstante, queda establecido que, en virtud del primer párrafo del artículo objeto de comentario, en cualquier caso, cuando el poseedor de un inmueble requiera ejercer su derecho de retención frente a terceros, ese derecho debe estar inscrito en los Registros Públicos. A tenor de lo expuesto en el primer párrafo, es obvio que frente al deudor-propietario noserá necesaria la publicidad del Registro, debido a la relación obligacional que existe entre ellos respecto del crédito que da origen al derecho de retención.

Ahora bien, ¿cómo se logra que el derecho de retención se inscriba en los Registros Públicos? La pregunta admite, por lo menos, dos opciones. La primera, es que ello se puede obtener en virtud de un acuerdo, convenio o contrato celebradoentre el propietario del bien y el acreedor-poseedor, elevado a escritura pública o con la formalidad sustitutoria que permita el acceso al sistema registra!. La otra es la que se obtiene como resultado de un proceso judicial, donde el juez, en mérito de lo actuado, dispone la inscripción del derecho de retención que le corresponda al demandante. Esta última resultará indispensable si el bieninmueble no se encuentra inscrito en los Registros Públicos, lo que permitirá al retenedor la oponibilidad de su derecho a los terceros que adquieran el bien.



 ARTICULO 1129: LíMITE Y CESE DEL DERECHO DE RETENCiÓN


El derecho de retención no impide el embargo y el remate del bien, pero el adquirente no puede retirarlo del poder del retenedor sino entregándole el precio de la subasta, en...