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2. LA VALORACIÓN DE SUELO RURAL POR MÉTODOS
COMPARATIVOS O DE MERCADO.
2.1. Introducción
En este primer capítulo dedicado a las técnicas y métodos valorativos
propiamente dichos, cabe señalar en primer lugar que los métodos denominados
sintéticos o comparativos son los más utilizados en la tradición valorativa, ya que
podríamos retrotraernos varios siglos atrás y encontraríamos muestras desu
aplicación. Esto se justificaría por la sencillez de su base metodológica: la
comparación de fincas entre sí. Comparación que acepta gran cantidad de matices y
atenuantes, pero que no debe impedirnos entenderlos en su verdadera filosofía, en su
faceta más intuitiva: la comparación de varios bienes tomando como referencia una
serie de signos o parámetros externos (variables explicativas).Sin lugar a dudas la valoración de una finca mediante criterios sintéticos se
basa en la obtención del mayor número posible de precios de fincas semejantes,
precios que deberán estar referidos a áreas, comarcas o zonas geográficas lo más
homogéneas posibles, con el objeto de eliminar cualquier tipo de arbitrariedad en la
valoración. Otro elemento esencial en la comparación sería la componentetemporal,
que de no ser tenida en cuenta provocaría un desfase de precios, con el consiguiente
efecto negativo sobre los resultados de la valoración.
Pero tan importante como la obtención de estos precios es el conocer las
características externas de las fincas objeto de compraventa y que nos pueden servir a
la hora de la comparación, entre las cuales podríamos destacar: superficie,edafología,
mejoras realizadas en las mismas, características climatológicas (riesgo de heladas,
pedrisco, etc.), distancia a núcleos de población, accesos, disponibilidad de agua,
socio-económicas, topográficas, etc. Una vez conocidas, ordenadas y estructuradas,
contaremos con un elemento objetivo de referencia, siendo la comparación una labor
más o menos dificultosa, para lo cual es de gran ayuda elimportante desarrollo de los
equipos telemáticos y de los programas estadísticos.
Por ello, en el presente capítulo pretendemos ofrecer una panorámica lo
suficientemente amplia, que englobe desde los métodos sintéticos más antiguos (a los
que podríamos denominar con el apelativo "clásicos", sin ningún ánimo peyorativo) a las
más modernas técnicas en este campo.
Como ya se ha comentadoanteriormente, estamos ante métodos en los que se
calcula el valor de un bien por comparación con otros de características similares. Sus
características básicas son:
-

Se estima el valor de mercado.

-

Se estima este valor por comparación de precios.

-

Se necesita que los elementos comparados sean homogéneos (tanto en
calidades como en el tiempo).

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No podemos considerar unúnico método sintético, sino que dependiendo del
enfoque particular podremos encontrar métodos distintos, de los cuales comentaremos
los que consideramos más importantes.

2.2. Método sintético de comparación espacial o método baricéntrico
Se compara una finca con otras dedicadas al mismo cultivo y de características
similares, pertenecientes todas ellas a una misma zona geográfica (municipio,comarca, etc.); comparación que puede realizarse en función de una o varias
características, suponiendo éstas proporcionales al índice que las mide.
Las principales variable explicativas, utilizadas como signos o índices de
comparación, son las ya comentadas en apartados anteriores: estado fitosanitario,
edad de la plantación, distancias, accesos, producción bruta, riesgos climatológicos,etc.
La aplicación de este método es sencilla, para lo cual se parte de la siguiente
expresión:

VM =

∑ Vi
∑ Pi

P

donde:
VM = Valor de mercado para la finca objeto de valoración
P = Valor de la producción para la finca objeto de la valoración
Vi = Precio o valor de mercado de la finca i
Pi = Valor de la producción de la parcela i

Ejemplo 2.1.
Se quiere conocer el valor de...