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pagos no cubren todo el interés adeudado, de modo que el interés restante se suma al saldo de la hipoteca y el monto del adeudo aumenta por encima del monto original. Es decir, el monto del préstamo aumenta cada mes, en lugar de disminuir. (The Federal Reserve Board, Hipotecas con pagos de interés sólo y préstamos ARM con opción de pago ¿Le convienen a usted?, 2008).

Estas modalidades decrédito se crearon y se contrataron porque surgieron en un período en que los precios de los bienes inmobiliarios se incrementaban a tal velocidad que superaban el incremento del monto del crédito. Es decir, no importaba que tanto se pagara, el aumento del valor de los activos hacía rentable tener un préstamo de este tipo.

Según el Índice de precios de casas S&P/Case-Shillerr que mide elcomportamiento del precio de las casas en diferentes regiones de EU, entre 1997 y 2006 se presenció la llamada “Burbuja inmobiliaria” debido a que el precio se incremento en un 131%, es decir un aumento promedio anual del 13%; una inversión altamente rentable, incluso aunque se pagase una tasa de interés muy elevada por el crédito hipotecario. El índice se calcula con la información de las ventas de casasfamiliares con año base 2000=100; fue desarrollado por los economistas Chip Case, Robert Shiller y Allan Weiss. (Standard and Poors, S&P U.S. Indices, 2008)

También en Europa los precios de las casas crecieron sustancialmente: en G es una hipoteca cuya tasa de interés no es fija, sino que cambia durante la vida útil del préstamo basándose en los movimientos de un índice de interés, como la tasade los valores del Tesoro o el llamado Cost of Funds Index. Las opciones de pago son:

i) Un pago tradicional por el capital del préstamo más intereses (que reduce la cantidad adeudada en la hipoteca). Estos pagos están basadas en un plazo fijo de préstamo; por ejemplo, un plan a 15, 30, o 40 años.

ii) Un pago mínimo o limitado (que podría ser menor al monto de interés pagadero todos losmeses y no reducir la cantidad adeudada). Si se elige esta opción, los intereses que no se paguen, se suman al capital del préstamo, aumentando así la cantidad de la deuda y los intereses que tendrá que pagar.

Generalmente la tasa de interés en un préstamo ARM con opción de pago es muy baja durante los primeros 3 meses. Después, aumenta hasta aproximarse a la de otros préstamos.

Muchos préstamosARM con opción de pago limitan la cantidad que puede aumentar el pago mensual de un año al otro., pero el interés que no paga debido al límite sobre el pago se suma al saldo del préstamo.

Los préstamos ARM con opción de pago tienen un período incorporado en el que se debe recalcular la deuda (por lo general cada 5 años). En ese momento, se vuelve a calcular el pago con base al plazo restantedel préstamo. Si el saldo del préstamo aumenta, o si las tasas de interés sube con más rapidez, los pagos se incrementan mucho.

Con estos tipos de hipotecas los deudores pueden enfrentaron dos grandes problemas:

• Un "shock" de pago, que significa que los pagos pueden subir mucho, hasta el doble o el triple, después del período de interés sólo, o cuando se ajustan los pagos, haciendo muydifícil o imposible el pago del crédito.

• “Amortización negativa”, que se presenta cuando los pagos no cubren todo el interés adeudado, de modo que el interés restante se suma al saldo de la hipoteca y el monto del adeudo aumenta por encima del monto original. Es decir, el monto del préstamo aumenta cada mes, en lugar de disminuir. (The Federal Reserve Board, Hipotecas con pagos de interés sólo ypréstamos ARM con opción de pago ¿Le convienen a usted?, 2008).

Estas modalidades de crédito se crearon y se contrataron porque surgieron en un período en que los precios de los bienes inmobiliarios se incrementaban a tal velocidad que superaban el incremento del monto del crédito. Es decir, no importaba que tanto se pagara, el aumento del valor de los activos hacía rentable tener un...