“Independización” Y “Acumulación” En El Reglamento De Inscripciones Del Registro De Predios

“INDEPENDIZACIÓN” Y “ACUMULACIÓN” EN EL REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS

Por: Francisco Avendaño Arana

1.- Introducción.El Reglamento de las Inscripciones del Registro de Predios1 (en adelante, el Reglamento de las Inscripciones), que entró en vigencia el 19 de enero del año en curso, regula los requisitos para las inscripciones de los diferentes actos o derechos en elRegistro de Predios, las características de los documentos que dan mérito a las inscripciones, el contenido de los asientos registrales, reglamentando los procedimientos previstos en otras normas de carácter general. El Reglamento de las Inscripciones tiene tres Secciones y Disposiciones Transitorias, Complementarias y Finales. La Sección I contiene disposiciones generales aplicables a todo elReglamento de las Inscripciones. La Sección II está dividida en cuatro Títulos, referidos a la forma y contenido de las inscripciones en general, inscripciones sobre descripción del predio (inmatriculación, habilitaciones urbanas, posesiones informales, parcelación de predios rurales, independización, acumulación, reglamento interno, declaratoria de fábrica y de demolición, pre-declaratoria de fábrica,pre-reglamento interno y pre-independizaciones y jurisdicción, nomenclatura y numeración), transferencias de dominio y cargas y gravámenes. La Sección III, por último, trata sobre la prescripción adquisitiva administrativa respecto de predios rurales del Estado o de particulares. En las líneas siguientes haré un comentario general acerca de la “independización” y la “acumulación” en el Reglamentode Inscripciones.

1

El Registro de Predios es el registro jurídico integrante del Registro de Propiedad Inmueble en el que se inscriben los actos o derechos que recaen sobre los predios a los que se refiere el artículo 2019º del Código Civil, normas administrativas y demás normas especiales, respecto de predios urbanos y rurales. El Registro de Predios fue creado por Ley Nº 27755, sobre labase de la unificación del Registro de Propiedad Inmueble, Registro Predial Urbano y Sección Especial de Predios Rurales.

{58954.DOC;1}

2

2.- El Sistema del Folio Real.El Registro de Predios se rige por el sistema del “folio real”. Esto significa que el Registro se organiza teniendo como eje al predio. Por cada predio se abre una partida registral independiente, en la que se inscribentodos los actos o derechos relativos al bien. Los actos o títulos se ordenan en función del predio sobre el que recaen. El sistema del folio real se opone a los sistemas de folio personal, en los que el centro del registro es la persona. Aquí, los actos o títulos se ordenan en forma cronológica y en función de una persona determinada, y no a un predio. El artículo 4º del Reglamento de lasInscripciones explica el sistema del folio real en los términos siguientes: “por cada predio se abrirá una partida registral, en la cual se extenderán todas las inscripciones que a éste correspondan. Por cada acto o derecho se extenderá un asiento registral independiente. Los asientos registrales se extenderán unos a continuación de otros asignándoseles una numeración correlativa, de acuerdo a la prioridaden el ingreso al registro”. El sistema del “folio real” deriva del principio de especialidad en materia registral, consagrado en el artículo IV del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, el cual dispone que “por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderán la primera inscripción de aquellas, así como los actos oderechos posteriores relativos a cada uno”. Un predio ingresa al Registro de Predios, y se le abre su partida registral, a través de lo que se conoce como inmatriculación. La inmatriculación es el acto por el cual ingresa un predio al Registro y se realiza con la primera inscripción de dominio (artículo 14º del Reglamento de las Inscripciones). El ingreso de un predio al Registro supone un...