Inflacion En Las Hipotecas
Páginas: 14 (3310 palabras)
Publicado: 25 de noviembre de 2012
casFINANCIAL SERVICES
La inflación y su impacto en el crédito hipotecario
ADVISORY
kpmg.com.ar
Contenido
Introducción 3 3 4 5 6 9 La evolución del crédito hipotecario
La evolución del precio de las propiedades
La restricción financiera para la compra de inmuebles El rol de la inflación en la restricción financiera Reflexiones finales 7
Acerca del Foro de Servicios Financierosde KPMG en Argentina
La inflación y su impacto en el crédito hipotecario | 3
La inflación y su impacto en el crédito hipotecario
Introducción
Entre otras consecuencias nocivas para el funcionamiento de la economía y la equidad social, la inflación afecta la configuración de los contratos financieros y su duración. Y son especialmente los compromisos financieros de largo plazo los másafectados, dado que la incertidumbre sobre el nivel de precios futuro se incrementa rápidamente cuanto más a futuro se mire. En Argentina ya hemos vivido episodios hiperinflacionarios que hicieron desaparecer los mercados intertemporales de mediano y largo plazo, e incluso impactaron en diversos mercados spot (por ejemplo, cuando diversos negocios minoristas ponían el cartel “Cerrado por falta deprecios”). Sin llegar a ese extremo, en la década del 70, Estados Unidos fue testigo de la desaparición del mercado de Treasuries de 30 años, así como también el mercado de hipotecas a ese plazo con tasa fija. Y la tasa de inflación no había superado el 15%. Por ende, la inflación es una variable crucial en la prima de riesgo temporal, que eleva la pendiente de la curva de rendimientos y,eventualmente, hace desaparecer paulatinamente los puntos, desde los más lejanos hasta lo más cercanos. El mercado inmobiliario, por otro lado, está siendo afectado por factores independientes (o al menos, con vínculos indirectos) los cuales están elevando el valor de las propiedades. Dejando de lado cuáles son estos factores para centrarnos en el aspecto financiero, lo cierto es que la relación precio/salariose incrementó de manera notable en los últimos años y ello determinó que este cociente emergiera como un problema “estructural” de la falta de acceso de crédito hipotecario, teniendo en cuenta el requisito de un valor de entre 30-35% establecido habitualmente por los bancos para la relación cuota/ingreso. Estos dos fenómenos más o menos independientes conforman un combo que ayuda a entender granparte de la falta de dinamismo del crédito hipotecario, incluso en el marco de una evolución del crédito total, al menos en el flujo, más vigoroso. Este informe persigue el objetivo, precisamente, de entender y cuantificar este fenómeno, resaltando el efecto de la inflación sobre el mercado del crédito hipotecario, ya sea a través del acortamiento de plazos (y el incremento de la cuota) por efectode la incertidumbre como de, fundamentalmente, la imposibilidad de estructurar un sistema de cuota creciente en ausencia de instrumentos indexados.
La evolución del crédito hipotecario
Desde la salida de la recesión de 2009, los préstamos hipotecarios están creciendo a una tasa interanual sensiblemente menor a la del total de préstamos al sector privado, que ya vuelve a alcanzar nivelescercanos al 40%, si bien apenas supera el crecimiento del PBI nominal.
Y dentro de este magro desempeño, el crédito hipotecario para la vivienda se encuentra todavía más rezagado que el utilizado para garantizar operaciones comerciales. Luego de un año de
4 | La inflación y su impacto en el crédito hipotecario
caídas nominales, los préstamos para la vivienda apenas retomaron levemente elcrecimiento desde mediados del año 2010, alcanzando en octubre un incremento nominal interanual de sólo 2,4%.
Ampliando la dimensión temporal para efectuar una comparación histórica, vemos que una de las líneas más afectadas desde la crisis de 2001-2002 fue precisamente la de préstamos hipotecarios para la vivienda. De alcanzar más de un 4% del PIB en el año 2001, esta línea se ubicó casi siempre...
La inflación y su impacto en el crédito hipotecario
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Introducción 3 3 4 5 6 9 La evolución del crédito hipotecario
La evolución del precio de las propiedades
La restricción financiera para la compra de inmuebles El rol de la inflación en la restricción financiera Reflexiones finales 7
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La inflación y su impacto en el crédito hipotecario | 3
La inflación y su impacto en el crédito hipotecario
Introducción
Entre otras consecuencias nocivas para el funcionamiento de la economía y la equidad social, la inflación afecta la configuración de los contratos financieros y su duración. Y son especialmente los compromisos financieros de largo plazo los másafectados, dado que la incertidumbre sobre el nivel de precios futuro se incrementa rápidamente cuanto más a futuro se mire. En Argentina ya hemos vivido episodios hiperinflacionarios que hicieron desaparecer los mercados intertemporales de mediano y largo plazo, e incluso impactaron en diversos mercados spot (por ejemplo, cuando diversos negocios minoristas ponían el cartel “Cerrado por falta deprecios”). Sin llegar a ese extremo, en la década del 70, Estados Unidos fue testigo de la desaparición del mercado de Treasuries de 30 años, así como también el mercado de hipotecas a ese plazo con tasa fija. Y la tasa de inflación no había superado el 15%. Por ende, la inflación es una variable crucial en la prima de riesgo temporal, que eleva la pendiente de la curva de rendimientos y,eventualmente, hace desaparecer paulatinamente los puntos, desde los más lejanos hasta lo más cercanos. El mercado inmobiliario, por otro lado, está siendo afectado por factores independientes (o al menos, con vínculos indirectos) los cuales están elevando el valor de las propiedades. Dejando de lado cuáles son estos factores para centrarnos en el aspecto financiero, lo cierto es que la relación precio/salariose incrementó de manera notable en los últimos años y ello determinó que este cociente emergiera como un problema “estructural” de la falta de acceso de crédito hipotecario, teniendo en cuenta el requisito de un valor de entre 30-35% establecido habitualmente por los bancos para la relación cuota/ingreso. Estos dos fenómenos más o menos independientes conforman un combo que ayuda a entender granparte de la falta de dinamismo del crédito hipotecario, incluso en el marco de una evolución del crédito total, al menos en el flujo, más vigoroso. Este informe persigue el objetivo, precisamente, de entender y cuantificar este fenómeno, resaltando el efecto de la inflación sobre el mercado del crédito hipotecario, ya sea a través del acortamiento de plazos (y el incremento de la cuota) por efectode la incertidumbre como de, fundamentalmente, la imposibilidad de estructurar un sistema de cuota creciente en ausencia de instrumentos indexados.
La evolución del crédito hipotecario
Desde la salida de la recesión de 2009, los préstamos hipotecarios están creciendo a una tasa interanual sensiblemente menor a la del total de préstamos al sector privado, que ya vuelve a alcanzar nivelescercanos al 40%, si bien apenas supera el crecimiento del PBI nominal.
Y dentro de este magro desempeño, el crédito hipotecario para la vivienda se encuentra todavía más rezagado que el utilizado para garantizar operaciones comerciales. Luego de un año de
4 | La inflación y su impacto en el crédito hipotecario
caídas nominales, los préstamos para la vivienda apenas retomaron levemente elcrecimiento desde mediados del año 2010, alcanzando en octubre un incremento nominal interanual de sólo 2,4%.
Ampliando la dimensión temporal para efectuar una comparación histórica, vemos que una de las líneas más afectadas desde la crisis de 2001-2002 fue precisamente la de préstamos hipotecarios para la vivienda. De alcanzar más de un 4% del PIB en el año 2001, esta línea se ubicó casi siempre...
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