Informe

Segregación y agrupación de fincas

Licencia urbanística: En toda escritura de segregación, parcelación o división de fincas, se debe aportarla Licencia municipal de parcelación correspondiente, o declaración de su innecesariedad.
La norma estatal de la que deriva esta exigencia es el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por la cual, los notarios exigirán, para su testimonio en laescritura, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción.
Esta exigencia, se contiene también en las legislaciones autonómicas, condistintas peculiaridades en cada una de ellas. Por ejemplo, en Navarra se exige al notario que incorpore a la escritura la cédula parcelaria, y en Andalucía para poder practicar una segregación o división de un solar urbano y urbanizable la pertinente licencia de Parcelación; pero además ésta se condiciona a que se presente copia de la escritura en el plazo de tres meses en el municipio, a cuyo fin lapropia escritura ha de contener el requerimiento al Notario para que remita la pertinente copia.
Unidades mínimas (a tener en cuenta cuando se trata de fincas rústicas):
La regla general es que en materia de terrenos rústicos se han de tener en cuenta las normas sobre Unidades Mínimas de Cultivo. En todo caso, debemos seguir exigiendo siempre las pertinente licencia municipal o certificaciónmunicipal de innecesariedad de dicha licencia, dependiendo de cada Comunidad Autónoma.
Por aplicación de la normativa estatal (Ley 19/1995, de 4 de Julio, de Modernización de las Explotaciones agrarias, en materia de fincas rústicas), no pueden segregarse ni dividirse, ni tampoco formarse o quedar fincas resto tras segregación practicada, cuya superficie esté por debajo de las unidades mínimas(cultivo secano, regadío, bosque, etc.), salvo las excepciones previstas en la ley (recogidas en el art. 25) o que se disponga de la autorización o licencia pertinente. Algunas Comunidades, como la aragonesa, la canaria, castellano-leonesa, la catalana, la navarra o la valenciana y la vasca, exigen la indicada certificación municipal de innecesariedad.
Asimismo, los Notarios y Registradores delaPropiedadharán constar en la descripción de las fincas su cualidad de indivisibles, cuando así les conste.
Las cargas de las fincas agrupadas se arrastrarán a las nuevas fincas resultantes de la división o segregación, “por procedencia”.


Agrupación de fincas.
Licencia urbanística: A diferencia de lo que ocurre con la segregación o división, para agrupar, y como norma general, no se exigelicencia.
Información al Catastro: Hay que remitir al Catastro copia simple de la escritura junto con el plano, si el interesado lo presentó al Notario al tiempo de hacer la escritura, para que el Catastro expida una nueva referencia catastral (art. 47 de la Ley del Catastro). Esto es válido también para la segregación, división material o división horizontal.
El plazo para remitir esa comunicación alCatastro es de 5 días, según la citada Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible
Las fincas que se agrupan deben ser colindantes o, en otro caso, indicar la causa o finalidad de la agrupación -unidad orgánica, económica, etc.- (art. 44 Reglamento Hipotecario).
Pueden ser fincas de distintos propietarios, en cuyo caso habrá que expresar en la escritura la participación indivisa que a cadauno de ellos corresponda en la finca resultante de la agrupación (art. 45 Reglamento Hipotecario). Lo dicho es también aplicable a la agrupación de finca ganancial con finca privativa.
Las cargas de las fincas agrupadas se arrastrarán a la nueva finca “por procedencia”.







Diferencia entre agrupar y agregar.
Con frecuencia se tiene a hablar siempre de “agrupar”, aun cuando se...