Infraestructura

EL MERCADO DEL SUELO URBANO EN BAHÍA BLANCA, ARGENTINA La consolidación de un modelo de crecimiento urbano de diferenciación socioespacial Por GUILLERMINA URRIZA Tesis presentada al Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales de la Pontificia Universidad Católica de Chile, para optar al grado académico de Magíster en Desarrollo Urbano. Profesor Guía: Dr. Pablo Trivelli Oyarzún ProfesorCo-guía: Mg. Sergio León Balza Comisión informante: Mg. Ricardo Jordán Fuchs Mg. Sergio León Balza Arq. Rodrigo Rojas Barros Dr. Pablo Trivelli Oyarzún Enero 2003 Santiago, Chile
nt r oduc ció n La elección del tema de investigación responde a la inquietud por comprender el mercado de suelo urbano en Bahía Blanca (Argentina), los elementos explicativos de la actual estructura de precios de la tierra, ysus efectos en la configuración urbana y socioespacial de la ciudad, en especial de la periferia. Este sector requiere particular atención puesto que no sólo cuenta con la mayor disponibilidad de suelo vacante, sino que también en la franja periurbana “se producen hoy los cambios morfológicos, funcionales y de población más rápidos y profundos de todo el espacio urbano.” (Zárate Martín, 1991: 142).Es importante considerar que existen aproximadamente 2.300 hectáreas vacantes en la periferia bahiense al interior del anillo de Circunvalación, capaces de absorber el futuro crecimiento de la ciudad. Por tal motivo, resulta conveniente analizar las tendencias actuales en el mercado de suelo urbano a fin de determinar en qué medida las tierras urbanizables son accesibles para los distintossectores sociales. La relevancia de la problemática abordada radica en la incidencia directa que tiene el funcionamiento del mercado de tierras en la organización y configuración de la ciudad, y viceversa. Se podría decir que tiene ciertos efectos morfológicos puesto que afecta el crecimiento espacial de la mancha urbana, las características del espacio construido y el comportamiento selectivo de lasinversiones, entre otros aspectos, que a su vez inciden en la formación de los precios. Por otro lado, el valor de la tierra implica una diferenciación socioeconómica espacial dada por la posibilidad de acceder al suelo y/o vivienda de acuerdo al poder adquisitivo de la población; es decir, determina el patrón locacional de los distintos sectores sociales según sus recursos económicos. Asimismo, lacapacidad de pago de las actividades y el nivel socioeconómico de los grupos que se instalan o demandan localizarse en un espacio afectan los valores del suelo del lugar. Dentro de este contexto es dable destacar el rol del Estado, puesto que su intervención tiene implicancias directas en el mercado de tierras, y en la generación y apropiación de la renta. La regulación urbana (normativa sobre usoy ocupación del espacio), la política impositiva dirigida al suelo, y las inversiones en obras públicas y vivienda, entre otras acciones, pueden afectar en forma diferencial la tierra urbana, el crecimiento de la ciudad y la distribución de la riqueza. Reconociendo la particularidad de este bien económico y de este mercado, la responsabilidad pública de regular su 4funcionamiento y orientar eldesarrollo urbano resulta ineludible. En otras palabras, el Estado debe intervenir activamente puesto que la operatoria del mercado genera un conjunto de externalidades positivas y negativas que no producen necesariamente una solución deseable desde el punto de vista social y urbano. “Ello significa encuadrar el mecanismo de mercado dentro de los objetivos de política pública, de tal forma que losestímulos y orientaciones a los agentes individuales conduzcan a decisiones acordes con los objetivos de política.” (Trivelli, 1981b: 46). En efecto, el valor comercial del suelo se determina en gran medida por condiciones extrínsecas a los terrenos que en definitiva constituyen externalidades para la parcela. Teniendo en cuenta la variedad de factores intervinientes en la formación de los...