Inmobiliaria

 PROMESA DE ENAJENACION DE INMUEBLES A PLAZO- LEY 8.733
Introducción
La ley 8733 del 17 de junio de 1931 nació como consecuencia de ciertos fenómenos jurídicos y económicos que se venían produciendo frecuentemente en nuestro país
El legislador no partió de una abstracción ni inventó este contrato sino que lo encontró funcionando en la realidad y por ende, su tarea consistió endarte una estructura, una disciplina jurídica a esa realidad, creando así un contrato nominado más.
Razón de la sanción de esta ley:
1-Es una figura intermedia entre el cont. preliminar de C.V y la C.V.
2-En cuanto a la protección del enajenante decimos que se legaliza la reserva de dominio que no vale por el 1732. Esto es así ya que pese a que se entregue la cosa, el vendedor sigue siendopropietario. Se hace exigible la transferencia del dominio en los siguientes casos:
a-cuando le entregue todo el precio
b-cuando le paguen el 50% como mínimo o realizar mejoras equivalentes al 40% del valor del inmueble, pero en ambos casos deberán garantir en el mismo acto jurídico de traslación de dominio el saldo con primera hipoteca contra el mismo bien reproduciéndolo en la escriturarespectiva las estipulaciones o enunciados pertinentes del cont. originario de promesa.
3-En cuanto a la protección del adquirente (esta es una ley de amparo a su favor) decimos que:
a-crea a su favor un d. real menor de garantía siempre que inscriba en el registro. Esto lo establece el art.15 de la ley al decir que la PEIP desde la inscripción en el registro confiere al adquirente un d. real respectode cualquier enajenación o gravamen posterior. Si no se inscribe sigue rigiendo la ley Aguirre con ejecución forzada por el equivalente
b-crea la ejecución forzada especifica que se encuentra establecido en el art.31 al decir que en caso de muerte, resistencia, ausencia, etc. el juez competente previa citación, otorgara en presencia del enajenante la escritura de traslación de dominio.
c-crea lacesión legal de cont. establecido por el art.17inc1 el cual dice que ante la enajenación del bien del promitente enajenante (cedente) a un 3ro (cesionario) se le está cediendo el contrato; el contrato con sus derecho y obligaciones; en este caso el promitente adquirente es el cedido.
d-se le permite excepcional de pagar la cuota si se le da un simple boleto de reserva, es decir puede suspenderel pago (art.42). Para Peirano la naturaleza de estos boletos de reserva es un cont. de promesa de celebrar un cont. de PEIP. Si bien se asemeja a la excepción de cont. no cumplido porque en ambos hay un d. potestativo de no cumplir, de paralizar la acción del adversario, encontramos de todas formas 2 posturas:
*Para Carambula es una excepción de cont. no cumplido
*Para Gamarra no lo es ya que nose fundamenta en la ejecución simultánea de las prestaciones emergentes de un cont. bilateral que es el ámbito donde funciona la excepción; más que obl. del enajenante es una carga.
e-puede ser otorgado en documento público a privado (art.2)
Concepto:
Casi todos los elementos típicos de este contrato están incluidos en el artículo 1º de esta ley, disposición que, unida al artículo 15, formanla base de este instituto.
Según art.1 la PEIP es un cont. por el cual una de las partes se obliga a transferir el dominio (ejecución instantánea pero diferida en el tiempo) y la otra a adquirirlo por prestaciones pagaderas en cuotas sucesivas o periódicas (ejecución repartida, fraccionada o escalonada). (Pero por la ley 13.420 de 1965 se admite que se pague en una sola cuota si las partes lopactaron expresamente (el art.154 de esta ley le da nueva redacción al 54 de la 8.733). Y el artículo 15 agrega “La promesa de enajenación de inmuebles a plazos, desde la inscripción en el Registro, confiere al adquirente, derecho real respecto de cualquier enajenación o gravamen posterior, y, cuando se haya pagado o se pague toda la prestación y se hayan cumplido las obligaciones estipuladas, le...