Introduccion a la operacion y mantenimiento

INTRODUCCIÓN

Este manual de operación y mantenimiento abarca pretende abarcar una amplia gama de servicios necesarios para asegurar el entorno construido, llevará a cabo las funciones para las que fue diseñada y construida una instalación.
Operación y el mantenimiento general, incluye las actividades del día a día y es necesario para que la construcción, sus sistemas y equipos realicen sufunción prevista.
Operación y mantenimiento se combinan en el plazo común de O & M debido a que un centro no puede funcionar al máximo rendimiento sin que se mantenimiento, por lo que las dos actividades se tratan como una sola.
Este manual de O & M, está enfocado tanto a las áreas de construcción como a las instalaciones ofreciendo orientación en las siguientes áreas:

• Inventario de BienesInmuebles (Real Property Inventory): proporciona una visión general sobre el tipo de sistema necesario para mantener un inventario de los activos de una organización y gestión de dichos activos.
• Mantenimiento de Sistemas de Gestión a través de sistemas de cómputo (Computerized Maintenance Management Systems): contiene descripciones de los procedimientos y prácticas utilizadas para realizar elseguimiento del mantenimiento de los activos de una organización y costes asociados.
• Gestión de Servicios Asistido por Ordenador (Computer Aided Facilities Management) -es un enfoque en las Instalaciones de gestión que incluye la creación y utilización de Tecnologías de la Información (TI) con sede en la práctica los sistemas de FM.

Este manual de Operación y Mantenimiento, proporcionaráorientación adicional en las siguientes áreas:
• Operadores- Cuando el edificio se abre, las llaves son entregadas al encargado de seguridad o al propio personal encargado para mantenimiento en el interior, es aquí donde inicia el trabajo de operación y mantenimiento.
• Un sistema de limpieza estandarizada (Standardized Cleaning System) proporciona un enfoque científico para la limpieza yproporciona una mejor gestión de activos del condominio.

Hoy en día es ampliamente reconocido que la O & M representa el mayor gasto en la propiedad y explotación de una instalación durante su ciclo de vida, la exactitud, pertinencia y oportunidad del trabajo, la fácil operación y seguimiento estricto de manuales de mantenimiento no puede ser exagerada, por lo tanto, cada vez es más común la búsquedapara obtener información detallada, instalaciones específicas de operación y manuales que se requieren como parte del proceso total de una puesta en marcha.
El ámbito de aplicación de este manual de Operación y Mantenimiento, incluye las actividades necesarias para mantener el medio ambiente construido, todo tal como figura en la organización del Inventario de Bienes Inmuebles (Real PropertyInventory), de las instalaciones y su infraestructura de apoyo, incluidos los sistemas de servicios públicos, estacionamientos, calles, estructuras de drenaje y los terrenos en condiciones de ser utilizados para satisfacer su función prevista durante su ciclo de vida, estas actividades incluyen mantenimiento preventivo y mantenimiento correctivo (reparación).
Mantenimiento preventivo (MP) consisteen una serie de requisitos de tiempo de mantenimiento basado en que se proporciona una base para la planificación, programación y ejecución del mantenimiento programado, tiempo intensivo, tales como el reemplazo de partes o períodos de parada.
El mantenimiento correctivo es una reparación necesaria para devolver el equipo a la condición de que funcione o dé servicio correctamente y puede ser ala vez planificado o previsto, algunos equipos, al final de su vida útil, pueden justificar la revisión por personal externo precisamente para la obtención de garantías por ejemplo.
Como la variedad en número y la complejidad de las instalaciones es muy alta, la organización realiza la operación y debe adaptarse en tamaño y complejidad para garantizar que el desempeño de su misión es adecuado....