introduccion a la valuacion

INTRODUCCIÓN A LA VALUACIÓN INMOBILIARIA

VALUACIÓN:
Acción o efecto de asignar valor a un inmueble = bien raíz (tierra, edificación).
Acción de fijar, estimar o calcular el valor.
AVALUÓ:
Documento fedatario de valor que es referencia para actividades sociales, mercantiles y legales entre otras con vigencia de 6 meses.
VALUADOR: (normatividad)
Perfil profesional, Ingeniero,arquitecto, tiene licencia que le permite ejercer esta actividad como persona autorizada y registrada.

ENFOQUE DE VALUACIÓN:
Costos: Avaluó físico.
Ingresos: Avaluó por capitalización de rentas.
Mercado: Comparables, similares o equivalentes.

Costo: Gasto económico que representa la construcción del inmueble.
Precio: Pago o recompensa asignado a la obtención de un bien o servicio.
Valor:Además de considerar las 2 anteriores considera la estimación del bien raíz.

Documentación para elaborara avalúos:
Escritura: Seguridad jurídica de propiedad de un inmueble (en un bien mueble seria la factura).
Boleta predial: Región _ _ _, Manzana _ _ _, Lote _ _ _, 000000_.
Boleta de agua.
Planos del inmueble: Planta y cortes.



USO DE SUELO:
Uso de suelo:
Ordenamiento emitido por laautoridad para regular el crecimiento urbano. Se usan claves de clasificación como por ejemplo:
H2/40/70
H: Corresponde a Habitacional.
2: Corresponde al numero de niveles del inmueble.
40: % de área permeable (descubierta).
70: Superficie mínima de vivienda (m2).
I5/20
I: Corresponde a Industria.
5: Número de niveles.
20: Área permeable.
Nota: Por cada 3 metros de altura se considera 1nivel.
EDIFICACIONES: (vivienda)
Precaria (pobre).
Social (infonavit).
Económica (autoconstrucción).
Clase (espacios, estructura, acabados, servicios).

VARIABLES GENERADORAS DE VALOR DE TIERRA:
VOCACIÓN:
Breña:
Se caracteriza por contener vegetación parasita en la tierra, su valor aproximado es de 10.0 c/m2.
Agrícola:
Esta se valúa de acuerdo a su productividad, y puede ser deTEMPORAL ó de RIEGO, su valor aproximado es de $1.00/m2.


Semi Urbana:
Se caracteriza por contener una traza urbana incipiente de aproximadamente 1 Ha, su valor se cotiza aproximadamente en $300.00/m2.
Un bien inmueble aumenta su valor debido a dos factores principales los cuales son la infraestructura y el equipamiento de la zona en la cual se encuentre.
Infraestructura:
Vías decomunicación.
Drenaje.
Agua potable.
Electricidad.
Abasto.
Recolección de basura
Equipamiento:
Procesadoras de basura.
Hospitales.
Escuelas.
Centros comerciales.
Estaciones de Bomberos.
Estaciones de policía.

CARACTERISTICAS URBANAS:
Asentamiento poblacional:
Los asentamientos poblacionales se han dado alrededor del mundo en lugares cercanos a cuerpos de agua como son:
Lagos.Lagunas.
Ríos.
Mar.
Una ciudad vieja tiene la traza urbana acorde a su tiempo, es decir, una traza urbana vieja como por ejemplo:




VON THUNNEN:
Teoría del valor central:
Un bien raíz mientras mas cerca se encuentre de la ciudad central mas aumentara su valor y entre mas lejos se encuentre mas disminuirá, es decir, el valor del inmueble se vera afectado con respecto a la distancia en quese encuentre de la capital.









CARACTERISTICAS URBANAS:
Popular con servicios municipales incompletos (faltan guarniciones aunque es visible el trazo de calles).
Popular con servicios municipales completos.
Habitacional de primer orden.
Habitacional de segundo orden.
Habitacional de tercer orden.
Exclusiva.
Índice de saturación de la zona:
Densidad habitacionalIntensidad constructiva


Densidad habitacional Uso de suelo:



Ejemplo:
Predio: 200 m2.
Superficie de desplante: 140 m2.
3 niveles.
70% de área construida.
30% área permeable.
Intensidad constructiva:
(140 m2) (3 niveles) = 420 m2
Se clasifica como: H3/30/80

Una vivienda puede ser:
Unifamiliar = Casa, se consideran 6 Habitantes.
Multifamiliar =...