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PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATÓLICA DEL PERÚ
ESCUELA DE POSGRADO

EL COMPROMISO DE CONTRATAR Y SU ACCESO AL REGISTRO DE
PROPIEDAD INMUEBLE
Tesis para optar el grado de Magíster en Derecho Civil,
que presenta el alumno:

CARLOS MANUEL, MISARI ARGANDOÑA

ASESOR:
Magíster en Derecho con Mención en Derecho Civil RENE ELMER
MARTIN, ORTIZ CABALLERO.

JURADO:
PRESIDENTE: Rómulo Martin,Morales Hervias.
TERCER MIEMBRO: Gunther Hernán, Gonzales Barrón.

Pando, 2013

2

A mi esposa e hijas:
Karina, Karla, Andrea y Abigail.

3

ÍNDICE

03

INTRODUCCIÓN

05

CAPÍTULO I
EL CONTRATO PREPARATORIO
1.1.
1.2.
1.3.
1.4.
1.5.

1.6.
1.7.

La autonomía privada
Aspectos doctrinales del Contrato Preparatorio
Precisión terminológica
Objeto del ContratoPreparatorio
Características del Contrato Preparatorio
1.5.1
Típico
1.5.2.
Autónomo
1.5.3.
Provisional
1.5.4.
De ejecución diferida
Utilidad práctica del Contrato Preparatorio
Capacidad de las partes

09
10
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15
20
20
21
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23
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30

CAPÍTULO II
EL CONTRATO PREPARATORIO DE COMPROMISO DE CONTRATAR EN EL
CÓDIGO CIVIL PERUANO DE 1984
2.1.

Antecedentes nacionales
2.1.1. ElCódigo Civil de 1852.
2.1.2. El Código Civil de 1936.
2.1.3. El Código Civil de 1984

35
35
37
38

2.2.

El Contrato de Compromiso de Contratar en el Código Civil peruano de
1984
39

2.3.

Seguridad jurídica de los Contratos Preparatorios

43

CAPÍTULO III
PUBLICIDAD Y OPONIBILIDAD REGISTRAL:
LA INSCRIPCIÓN DE LOS ACTOS Y DEL CONTRATO PREPARATORIO DE
COMPROMISO DE CONTRATAR ENEL CÓDIGO CIVIL VIGENTE
3.1. Los principios registrales
48
3.1.1. Los principios Registrales en el Derecho Registral y Derecho Civil
Peruano.
49

4

3.1.1.1. Publicidad material, publicidad formal y principio de
publicidad.
3.1.1.2. Principio de tracto sucesivo.
3.1.1.3. Principio de legitimación.
3.1.1.4. Principio de fe pública registral.
3.1.1.5. Principio de prioridad preferente.3.1.1.6. Principio de prioridad excluyente.

49
50
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55

CAPÍTULO IV
REGISTRABILIDAD DEL CONTRATO PREPARATORIO DE COMPROMISO DE
CONTRATAR
4.1. La registrabilidad de los actos jurídicos: el artículo 2019 del Código Civil. 58
4.1.1. La regla general del artículo 2019 del Código Civil.
63
4.1.2. Los Supuestos de la Regla General.
64
4.1.3. El artículo 2019 del Código Civil,la Calificación del Tribunal Registral y
el Contrato de Compromiso de Contratar.
67
4.1.4. El Registro de cláusulas, pactos y contratos en el Código Civil.
73
4.2. ¿Tiene sustento el diferente tratamiento dispensado por el Código Civil
sobre el acceso al registro del Compromiso de Contratar y el Contrato
de Opción?
4.2.1. El Contrato de Compromiso y el Contrato de Opción

76
76

4.3.Registrabilidad del Contrato Preparatorio de Compromiso de Contratar.

79

CONCLUSIONES

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BIBLIOGRAFÍA

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INTRODUCCIÓN

No cabe duda que el Código Civil peruano de 1984, introdujo una serie de
modificaciones de la mayor relevancia en materia contractual, bajo una manifiesta
influencia del Código Civil italiano de 1942. Dichas modificaciones no sólo
significaron unamejor sistematización de diversos tópicos en la parte general del
Libro VII, Fuentes de las Obligaciones, sino también la introducción de aspectos
que modernizaron diversos temas no legislados en el Código Civil de 1936.
Entre aquellos aspectos que regula el Libro de Contratos correspondiente a la
Parte General, el legislador resolvió incluir la relativa a los llamados Contratos
Preparatorios,que conforman un acápite especial dentro de la parte general. De
esta manera, nuestro Código vigente desde el 14 de noviembre de 1984, regula
normativamente los denominados Contratos Preparatorios, y a su vez, y de
manera especial regula las clases del Contrato Preparatorio: el Contrato de
Compromiso de Contratar y el Contrato de Opción, en sus artículos 1414 al 1425.
El legislador al optar...