La acción hipotecaria

ACCIÓN HIPOTECARIA

Para comenzar con el desarrollo del tema que nos ocupa, es importante remitirnos brevemente a la figura de la Hipoteca como tal, así como a sus orígenes.

HIPOTECA

La hipoteca es una forma de garantía muy eficaz y por ello es mayoritariamente usada por las entidades financieras de crédito (bancos y cajas de ahorro), en sus préstamos hipotecarios, y por cuya confianza seha propiciado un notorio desarrollo del crédito territorial y favorecido así la creación de la llamada burbuja inmobiliaria.

La hipoteca es un derecho real de garantía y de realización de valor, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación (normalmente de pago de un crédito o préstamo) sobre un bien, (generalmente inmueble) el cual, aunque gravado, permanece en poder de supropietario, pudiendo el acreedor hipotecario, en caso de que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta forzosa del bien gravado con la hipoteca, cualquiera que sea su titular en ese momento (reipersecutoriedad) para, con su importe, hacerse pago del crédito debido, hasta donde alcance el importe obtenido con la venta forzosa promovida para la realización delos bienes hipotecados.

La hipoteca, como derecho real de realización de valor, permite al acreedor hipotecario someter el bien hipotecado a venta forzosa, normalmente mediante subasta judicial, con el fin de hacerse pago de la deuda con el producto obtenido del bien realizado.

ANTECEDENTES HISTORICOS DE LA HIPOTECA

El término hipoteca es una expresión compuesta, que procede de la lenguagriega clásica, derivada de las palabras hypo (debajo) y teka (cajón, caja); es decir, que la hypo-teka era para los griegos algo que estaba oculto, aquello que permanecía escondido debajo del cajón, puesto que no existen signos externos de su existencia, al no conllevar la posesión en favor del acreedor hipotecario para ser constituida, y el bien hipotecado continúa perteneciendo al, y sigue siendoposeído por, el deudor hipotecario.

No obstante la regulación actual y la idea de la hipoteca es heredada del derecho romano.

Concretamente, en la antigua Roma había dos formas principales de garantizar, con eficacia real, una deuda:

• La Fiducia: Que consistía en que el deudor traspasaba la propiedad de un bien al acreedor para garantizar la deuda. Generaba una gran desprotecciónpara el deudor.

• La Prenda o pignus, con una regulación muy parecida a la actual.

El perfeccionamiento posterior dio lugar, en ocasiones, cuando el deudor necesitaba sus bienes para poder pagar la deuda, a que la prenda fuera pactada sin desplazamiento de la posesión en favor del acreedor. Se utilizaba así para que los arrendadores de la tierra garantizasen el pago al arrendatario,ignorando sus aperos de labranza (que iban a necesitar en todo caso para trabajar, por lo que no podían ceder al acreedor).

Fue esta figura el germen de la hipoteca actual. Sin embargo, por motivos de seguridad jurídica, dado que por falta de posesión permanecía como carga oculta, no fue sino hasta el establecimiento de las Contadurías de hipotecas, luego convertidas en Registros de la propiedad, quetrajeron el final de la hipoteca como carga oculta, mediante la publicidad registral, cuando empezó a utilizarse de forma generalizada, como gran dinamizadora del crédito territorial.

La Hipoteca en Alemania

En Alemania sólo se considera susceptible de ser hipotecada la propiedad de los inmuebles y los derechos equiparados a ella, como el caso del derecho de superficie. La hipoteca sobrebienes muebles continúa sin ser admitida en derecho alemán, donde tampoco tiene sitio la hipoteca de cuota indivisa de propietario singular, o propietario único (Bruchteil eines Grundstücks) siendo posible tan solo en el supuesto de copropiedad, o condominio en pro indiviso, de manera distinta al derecho español, donde sí es posible hipotecar una porción indivisa de una finca, aunque sea de...