:LA ANOTACIÓN PREVENTIVA EN EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL :LA ANOTACIÓN PREVENTIVA EN EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL
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Publicado: 3 de junio de 2013
:LA ANOTACIÓN PREVENTIVA EN EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL
El tema que voy a tratar es respecto a la eficacia que la anotación preventiva de embargo ha de tener en la determinación del alcance con el que la ejecución afectará a los titulares registrales en un inmueble embargado, que inscribieron o anotaron su derecho con posterioridad a la anotación.
El articulo 2020 del CC. Señala que “elreglamento indica los casos en que los actos o contratos a que se refiere a que se refiere el art. 2019son materia de Anotación Preventiva. Esta norma nos dice que existen determinados actos a los cuales el legislador denomina anotaciones preventivas, sin tenerse en claro las razones de dicha figura.
Definir lo que se debe entenderse por anotación preventiva resulta muy difícil atendiendo a ladistinta consideración que de ella se puede tener a nivel legislativo. Creo sin embargo, que este es siempre, o debe serlo un asiento marcado con la característica de la transitoriedad, en tanto no tiene propósito de permanencia. Puede al final, ser más o menos permanente de lo que podría resultar un asiento de inscripción, pero teóricamente por lo menos, tiene la característica de temporal.La mayoría de autores define la anotación de una manera predominantemente descriptiva atendiendo a la naturaleza de derechos que contiene. Así se dice que es un asiento que garantiza las resultas del fallo, los derechos reales que no han llegado a su perfección o no están consumados, que son eventuales o que preparan la inscripción definitiva y permanente. También se sostiene que las anotacionespreventivas alojan derechos meramente obligacionales, a diferencia de las inscripciones definitivas que si albergarían derechos reales.
El origen de esta confusión se halla en haber agrupado diversas figuras con efectos distintos, siguiendo la antigua legislación inmobiliaria de Prusía, en este punto se diferencia claramente del CC. Alemán ya que este distingue “el asiento de contradicción” dela llamada “prenotación” o “preinscripción”. El primero advierte que el Registro adolece de una inexactitud, como ocurre por ejemplo, con un acto inscrito pero viciado de nulidad. El segundo anuncia una modificación de la situación jurídica del registro, que no es actual pero cuya posibilidad de ser cierta en el futuro le otorga una protección especial; es el caso del comprador que demanda elotorgamiento de la escritura pública como requisito previo para la inscripción, esta distinción adoptada no existía en la legislación Prusiana, al que llamo solamente como anotación preventiva.
En el derecho peruano esta situación se complica con la existencia de una gran diversidad de anotaciones preventivas, la mayoría de ellas no esta prevista en el reglamento la que prácticamente se refieresolo a los embargos y anotaciones de demandas, si no en leyes especiales. Algunas de estas figuras son las siguientes:
1.- Bloque Registral ( Decretos Leyes 18278 y 20198, y ley 2648)
2.- Anotación preventiva de aprobación de proyecto y autorización para celebrar compraventas garantizadas en procedimientos de habilitación urbana (art. II-XIX-3.6 del Reglamento Nacional de Construcciones)3.-Anotación preventiva de posesión de predios rurales a fin de consolidar propiedad por usucapión( Dec. Leg. 667)
4.-Anotación preventiva de compraventas garantizadas de independización en terrenos sujetos a procedimientos de habilitación urbana (DS. 022-97-MTC. Reglamento de la Ley General habilitaciones urbanas.
5.-Anotación preventiva de declaratoria de Fabrica, reglamento interno e independización (Art. 100 del DS. 0008-2000-MTC.)
6.- Anotación preventiva en los procedimientos de regularización de edificaciones cuando se constate que el área de terreno es superior al área registrada y no existe superposición de áreas ( Art.33 DS. 008-200-MTC).
7.- Anotación preventiva de solicitudes de prescripción adquisitiva o títulos supletorios ante notaria (Art. 36 del DS. 008-2000-MTC).
8.-...
El tema que voy a tratar es respecto a la eficacia que la anotación preventiva de embargo ha de tener en la determinación del alcance con el que la ejecución afectará a los titulares registrales en un inmueble embargado, que inscribieron o anotaron su derecho con posterioridad a la anotación.
El articulo 2020 del CC. Señala que “elreglamento indica los casos en que los actos o contratos a que se refiere a que se refiere el art. 2019son materia de Anotación Preventiva. Esta norma nos dice que existen determinados actos a los cuales el legislador denomina anotaciones preventivas, sin tenerse en claro las razones de dicha figura.
Definir lo que se debe entenderse por anotación preventiva resulta muy difícil atendiendo a ladistinta consideración que de ella se puede tener a nivel legislativo. Creo sin embargo, que este es siempre, o debe serlo un asiento marcado con la característica de la transitoriedad, en tanto no tiene propósito de permanencia. Puede al final, ser más o menos permanente de lo que podría resultar un asiento de inscripción, pero teóricamente por lo menos, tiene la característica de temporal.La mayoría de autores define la anotación de una manera predominantemente descriptiva atendiendo a la naturaleza de derechos que contiene. Así se dice que es un asiento que garantiza las resultas del fallo, los derechos reales que no han llegado a su perfección o no están consumados, que son eventuales o que preparan la inscripción definitiva y permanente. También se sostiene que las anotacionespreventivas alojan derechos meramente obligacionales, a diferencia de las inscripciones definitivas que si albergarían derechos reales.
El origen de esta confusión se halla en haber agrupado diversas figuras con efectos distintos, siguiendo la antigua legislación inmobiliaria de Prusía, en este punto se diferencia claramente del CC. Alemán ya que este distingue “el asiento de contradicción” dela llamada “prenotación” o “preinscripción”. El primero advierte que el Registro adolece de una inexactitud, como ocurre por ejemplo, con un acto inscrito pero viciado de nulidad. El segundo anuncia una modificación de la situación jurídica del registro, que no es actual pero cuya posibilidad de ser cierta en el futuro le otorga una protección especial; es el caso del comprador que demanda elotorgamiento de la escritura pública como requisito previo para la inscripción, esta distinción adoptada no existía en la legislación Prusiana, al que llamo solamente como anotación preventiva.
En el derecho peruano esta situación se complica con la existencia de una gran diversidad de anotaciones preventivas, la mayoría de ellas no esta prevista en el reglamento la que prácticamente se refieresolo a los embargos y anotaciones de demandas, si no en leyes especiales. Algunas de estas figuras son las siguientes:
1.- Bloque Registral ( Decretos Leyes 18278 y 20198, y ley 2648)
2.- Anotación preventiva de aprobación de proyecto y autorización para celebrar compraventas garantizadas en procedimientos de habilitación urbana (art. II-XIX-3.6 del Reglamento Nacional de Construcciones)3.-Anotación preventiva de posesión de predios rurales a fin de consolidar propiedad por usucapión( Dec. Leg. 667)
4.-Anotación preventiva de compraventas garantizadas de independización en terrenos sujetos a procedimientos de habilitación urbana (DS. 022-97-MTC. Reglamento de la Ley General habilitaciones urbanas.
5.-Anotación preventiva de declaratoria de Fabrica, reglamento interno e independización (Art. 100 del DS. 0008-2000-MTC.)
6.- Anotación preventiva en los procedimientos de regularización de edificaciones cuando se constate que el área de terreno es superior al área registrada y no existe superposición de áreas ( Art.33 DS. 008-200-MTC).
7.- Anotación preventiva de solicitudes de prescripción adquisitiva o títulos supletorios ante notaria (Art. 36 del DS. 008-2000-MTC).
8.-...
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