La anticresis

LA ANTICRESIS
Cuando una persona propietaria de un inmueble, quiere procurarse crédito, puede elegir entre la pignoración inmobiliaria denominada anticresis y la hipoteca, casi siempre recurre a la hipoteca.
Es un derecho real de garantía, o sea, que establece por acuerdo entre las partes una relación directa entre el acreedor y un inmueble de propiedad del deudor, que pasa a su posesión,quedando en ese momento perfeccionado el acuerdo, mientras dure la relación obligacional de la deuda principal.
Los frutos del inmueble deben ser imputados por el acreedor a los intereses adeudados, primero, si éstos estuvieran fijados, y si excedieran, al capital, o todos los frutos al capital si la deuda principal no devengara intereses. Los frutos a los que se refiere son los productos quepuedan sembrarse y luego cosecharse en un terreno, por parte del mismo acreedor, o los alquileres que el acreedor se ahorra habitando el inmueble edificado, o las rentas que perciba por darlo a un tercero en alquiler. No puede el acreedor cambiar el destino del inmueble, sin consentimiento del propietario (por ejemplo, convertir un campo de siembra en uno de pastoreo) y debe conservarlo en buenestado, pudiendo cobrarse los gastos conservatorios entre los que se incluyen las cargas impositivas, de los frutos obtenidos, o del propio deudor si no alcanzaran. Los gastos en mejoras deben ser reembolsados por el deudor, en cuanto hayan producido un aumento en el valor del inmueble.
Existe por lo tanto una desmembración del dominio. Por un lado el deudor continúa siendo propietario del inmueble,pero pierde con respecto a éste su uso y goce, que pasan a poder del acreedor hasta la total cancelación de la deuda. En ciertos aspectos es muy similar a la prenda, pero ésta recae sobre bienes muebles, y el acreedor prendario solo la guarda en garantía de su crédito, sin valerse de sus frutos. Con relación a la hipoteca, ambos contratos tienen por objeto inmuebles, pero en la hipoteca lapropiedad y el uso y el goce quedan en poder del deudor, mientras la deuda no resulte incumplida.

HISTORIA
El origen de la anticresis se remonta hasta el derecho griego, en el cual significo un contra uso, que es precisamente lo que da a entender su nombre en el lenguaje de los griegos.
En efecto, a cambio del uso de un capital, el deudor permitía al acreedor el uso de un inmueble. No se usaba lainstitución como medio para cancelar la deuda. Mas tardé, durante la Edad Media, al prohibirse el préstamo con interés, la anticresis fue obligada a cumplir con otros fines, entre ellos el que le indica el artículo 2458 del código civil, o sea como medio para amortización de los préstamos con interés. Con todo y eso, nada obsta que en la actualidad sirva de contra uso, es decir, para cancelar losintereses de un capital.
Cuando entre este y el valor comercial de la finca hay equivalencia. Así lo reconoció la Corte Suprema de Justicia, cuando dijo: " Si un contrato se hace constar que se recibió una suma a préstamo, por tiempo determinado, durante el cual no se pagan intereses, y se estipula a mismo tiempo que para el pago de la suma se da en empeño una finca raíz, por el mismo plazo,tal contrato debe reputarse como anticresis.
Así lo aceptan también los artículos 2465 y 2466. según el primero, si el crédito produjere interés, tendrá derecho el acreedor para que la imputación de los frutos se haga primeramente a ellos, y conforme al segundo, "las partes podrán estipular que los frutos se compensen con los interese, en su totalidad, o hasta concurrencia de valores. Losintereses se estipularen estarán sujetos, en caso de lesión enorme, a la misma reducción que en el caso de mutuo".
De manera que la anticresis puede prestar un servicio un doble servicio:
El de pago de una deuda, lo cual se realiza cuando la obligación es pequeña y grande el valor de la finca;
El de simple amortización de los intereses de la deuda, cuando entre esta y el valor de la finca existe...